Pour certaines personnes, le marché immobilier canadien actuel peut susciter des sentiments d'anxiété ou d'incertitude. Pour d'autres, il peut représenter une occasion favorable ou une sécurité accrue. En réalité, il n'existe pas de stratégie unique pour les Canadiens qui envisagent d'entrer dans le marché immobilier et d'acheter un logement.
Les choses sont par contre devenues intéressantes. Compte tenu de l'inflation récente, des taux hypothécaires historiquement bas et de l'exode des grandes villes, les marchés immobiliers à l'échelle du pays ont amené beaucoup de personnes à se demander si c'est le bon moment pour faire le saut.
Nous avons demandé à deux spécialistes du domaine de nous éclairer sur des questions essentielles que les Canadiens sont susceptibles de se poser au sujet de l'achat d'un logement.
George Kibalian est le gestionnaire principal des prêts aux particuliers à la Banque Tangerine, avec plus de 18 ans d'expérience dans le monde des prêts hypothécaires et des institutions financières.
Vincent Vommaro travaille comme agent immobilier depuis 12 ans, desservant les régions de Toronto, de York, de Simcoe et des environs. Il a décidé de devenir agent après avoir été déçu par son expérience lors de la vente de son propre logement. « Je voulais devenir le professionnel que je recherchais », dit-il.
Questions pressantes
1. Compte tenu du marché actuel et des projections, serais-je un jour en mesure de m'acheter un logement?
Kibalian : Cela dépend. Où voulez-vous vivre? Êtes-vous prêt à vivre en dehors d'une grande ville? Après la pandémie, serez-vous en mesure de travailler à distance la plupart du temps? Seriez-vous d'accord avec un condo ou une maison en rangée comme votre premier achat?
Si vous avez un revenu annuel net d'au moins 100 000 $, vous pouvez potentiellement vous permettre un prêt hypothécaire de 427 000 $. Si vous avez une mise de fonds de 50 000 $, vous pourriez probablement vous permettre un logement de 477 000 $. Donc, un prêt hypothécaire de 427 000 $ + une mise de fonds de 50 000 $ = un prix d'achat de 477 000 $. Il est toujours possible d'être plus optimiste si vous êtes en mesure de réduire ou de rembourser vos dettes (cartes de crédit, prêts automobiles, etc.).
Que pouvez-vous obtenir avec 477 000 $ dans les environs de Toronto ou de Vancouver? Peut-être un petit condo. Avec 477 000 $ à l'extérieur de la ville (à deux heures de route) vous pouvez acheter une maison isolée, un nouveau condo ou un logement en rangée.
Vommaro : L'accessibilité à la propriété est toujours un sujet pressant et tout est relatif. Les acheteurs de maison se posaient les mêmes questions il y a cinq ans, ou même il y a 20 ans. L'important est de se concentrer sur le caractère abordable du versement hypothécaire. Si l'on compare au marché locatif actuel, il est toujours plus judicieux d'être propriétaire maintenant que d'attendre que le ciel nous tombe sur la tête.
2. Est-ce le bon moment pour acheter?
Kibalian : Cela dépend de si vous avez la possibilité d'acheter un logement qui vous convient et qui est dans la limite de vos moyens. Vous avez toujours différentes possibilités et considérations par la suite pour garder une certaine souplesse, comme un refinancement ou une opération de vente-achat. Gardez toujours à l'esprit les réalités du marché actuel.
3. Que pourrait signifier pour moi une hausse des taux d'intérêt?
Kibalian : Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, les banques utilisent un taux de simulation de crise, soit le taux contractuel plus 2 % ou 5,25 %, selon le plus élevé des deux pour s'assurer que vos revenus peuvent supporter la pression d'une hausse des taux. Tant que les taux ne dépassent pas le taux de simulation de crise actuel, la hausse des taux n'aura pas d'incidence sur le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre. En revanche, une hausse des taux aura un impact sur votre budget si vous achetez un logement.
Si nous prenons un prêt hypothécaire de 300 000 $ à un taux d'intérêt fixe de 2,50 %, le versement mensuel est de 1 344 $.
Une augmentation à un taux d'intérêt fixe de 3,00 % signifiera un versement mensuel de 1 420 $, une augmentation à 3,50 % signifiera un versement mensuel de 1 498 $, une augmentation à 4,00 % signifiera un versement mensuel de 1 578 $, et ainsi de suite.
Ces augmentations ne sont bien sûr que des exemples hypothétiques. Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux augmentera dès que votre prêteur augmentera son taux. Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous subirez seulement une augmentation après la fin du terme, si le taux au moment du renouvellement est plus élevé qu'au début du terme.
Vomarro : Lorsque vous êtes admissible à un prêt hypothécaire, ce n'est pas le prix de vente qui compte, mais le montant du prêt. Des intérêts plus élevés signifient que votre pouvoir d'achat diminue. En général, cela a aussi pour effet de refroidir le marché. Les prix des maisons ne chutent pas forcément lorsque les taux augmentent, mais ils peuvent se stabiliser suffisamment longtemps pour que l'économie se rattrape et que le cycle recommence.
4. À part mes versements hypothécaires, combien ça me coûterait-il réellement de posséder un logement?
Vomarro : C'est bien évidemment la dépense la plus importante, mais ce n'est pas la seule chose à prévoir. Il y a les impôts fonciers annuels, les commodités (chauffage, électricité, eau, etc.) et l'entretien. Chaque maison – ancienne, nouvelle, petite ou grande – nécessite un entretien régulier et le coût de remplacement éventuel des principaux composants (toit, fournaise, fenêtres, etc.).
Kibalian : Votre loyer peut coûter 2000 $ par mois, ce qui inclut (avec un peu de chance) toutes les autres factures, comme le chauffage, l'eau et l'électricité. Voici les frais de possession d'un condo, sur la base d'un taux hypothécaire fixe de 3,00 % et d'une hypothèque de 375 000 $. Les impôts fonciers et les frais d'entretien sont estimés en fonction du marché de Toronto (mensuels).
Versement hypothécaire = 1 775 $
Impôts fonciers = 130 $
Frais d'entretien = 450 $
Total = 2 355 $
Pour 355 $ de plus, vous pouvez entrer sur le marché et posséder quelque chose qui pourrait s'apprécier, puis, si vous le souhaitez, vous pouvez passer à quelque chose de plus grand et de mieux. Tout ce qui convient à votre budget et à votre style de vie. Assurez-vous simplement d'avoir un plan en place.
N'oubliez pas que ces chiffres ne tiennent compte que de votre coût de possession et non du montant de votre mise de fonds. Votre versement hypothécaire mensuel peut être plus bas si votre mise de fonds est plus élevée. En revanche, si votre mise de fonds est trop faible, vous aurez besoin d'une assurance hypothécaire, ce qui augmentera le montant de votre versement mensuel. Le calcul ci-dessus n'inclut pas non plus les frais d'assurance habitation, de commodités et de réparations générales.
5. Et si je veux juste louer un logement pour toujours?
Kibalian : C'est tout à fait normal si l'accession à la propriété n'est pas pour vous et si vous avez d'autres stratégies pour atteindre vos objectifs financiers, comme la retraite. Cependant, si vous avez la possibilité de vous constituer un capital pour plus tard dans la vie, ayez un plan en place pour vous assurer un atterrissage sûr au moment de la retraite.
Vommaro : C'est certainement toujours une possibilité, et peut-être pour des personnes, dans certaines situations, il serait plus judicieux de louer. Cependant, dans la plupart des cas, soit vous payez votre propre hypothèque, soit vous payez celle de quelqu'un d'autre. Être propriétaire d'un bien immobilier peut ouvrir de nombreuses portes lorsqu'il s'agit d'utiliser la valeur nette de votre logement pour faire face à des dépenses imprévues, pour payer les études des enfants, pour rénover ou même pour acheter une deuxième ou une troisième propriété.
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