Est-il réellement plus difficile d'acheter une maison de nos jours ?

Écrit par Penelope Graham

Le lundi 15 avril 2019

Les problèmes d'accessibilité auxquels les acheteurs de maison font face aujourd'hui ont été largement diffusés dans les médias. Puisque les prix moyens des maisons des plus grands marchés urbains au Canada montent, les jeunes adultes ont tendance à repousser leurs recherches dans des marchés lointains, à empiler autant de colocataires que possible dans un logement locatif ou – comme c'est le cas pour un Canadien sur trois âgé de 20 à 34 ans – à rester chez leurs parents.

Baby-boomer, génération Y… Comment se comparent leurs difficultés ?

L'examen de la détresse de la génération Y a atteint son point culminant le 15 mai 2017 lorsque Tim Gurner, développeur australien millionnaire, a pointé du doigt le prix des déjeuners gourmets comme le principal coupable du déclin du nombre de propriétaires. « Quand j'essayais d'acheter ma première maison, je n'achetais pas du pain grillé à l'avocat à 19 $ et quatre cafés à 4 $ chacun. » a-t-il affirmé lors d'une entrevue (en anglais). Ses commentaires ont fait l'objet d'une vive réaction de la part des futurs propriétaires, qui ont souligné les salaires stagnants et l'augmentation fulgurante des prix dans leurs marchés locaux.

Mais la génération d'aujourd'hui fait-elle vraiment face à un désavantage unique ? Les générations précédentes sont promptes à souligner qu'elles devaient faire face à des taux d'intérêt à deux chiffres des années 1980 et à la grande récession des années 1990. Il est vrai que le prix des maisons augmente, mais les salaires aussi – sans oublier qu'il est plus abordable que jamais de contracter une hypothèque.

Un coup d'œil à l'histoire de l'accessibilité des logements

En utilisant le marché hypothécaire de Toronto (en anglais) comme exemple, prenons en compte les prix de chaque époque (la moyenne des données du Toronto Real Estate Board de chaque période de 10 ans), en plus du paiement hypothécaire typique, basé sur le taux hypothécaire fixe de cinq ans affiché par la Banque du Canada, pour chaque période indiquée. Pour simplifier, disons qu'une hypothèque possède un terme de cinq ans, est amortie sur 25 ans et remboursée mensuellement sans accélération ni remboursement anticipé forfaitaire.

En comptabilisant le revenu moyen total des ménages publié par Statistique Canada, nous pouvons également déterminer le ratio moyen d'endettement pour les propriétaires, par décennie (en anglais), ce qui représente le pourcentage du revenu brut du ménage nécessaire pour les coûts de logement.

1980 – 1990 : Les taux d'intérêt à deux chiffres des années 1980 étaient scandaleux. Avec le taux préférentiel de la Banque du Canada s'élevant à 22,75 % en 1981, les emprunteurs devaient payer des montants exorbitants pour financer l'achat de leur maison, avec des taux d'intérêt fixes de cinq ans qui étaient en moyenne à 12,28 %. Cependant, c'était également l'époque où le marché hypothécaire était le plus abordable : le prix moyen d'une maison était de 163 486 $. Ça représentait un paiement mensuel de 1 698 $, pour un salaire moyen des ménages de 63 588 $, ce qui signifiait en un ratio d'endettement de 32 %. Selon les experts financiers, c'est dans le domaine des taux souhaitables des coûts de logement.

1990 – 2000 : Les années 1990 ont commencé avec une récession, ce qui a amené les responsables des politiques économiques à freiner les coûts d'emprunt. Les taux hypothécaires ont légèrement diminué, pour atteindre une moyenne de 8,97 %. Néanmoins, le revenu des ménages a également descendu, jusqu'à 60 845 $. Malgré tout, le prix des maisons a augmenté, d'une moyenne de 33 %, jusqu'à 217 739 $, qui représentait 54 000 $ de plus pour les acheteurs. La dette des ménages canadiens a lentement commencé à grimper et s'est approchée d'un ratio de 35 %, et les paiements hypothécaires mensuels ont atteint 1 777 $.

2000 – 2010 : Avec le nouveau millénaire, le coût d'emprunt a chuté à 6,64 % et les travailleurs ont finalement profité de salaires plus élevés; le revenu ayant augmenté jusqu'à 66 618 $. Cependant, les prix des maisons ont commencé à gonfler, augmentant de plus de 100 000 $ pour atteindre une moyenne de 321 718 $. Cela a fait grimper les paiements hypothécaires mensuels à 2 156 $ et le ratio du service de la dette à 39 %.

2010 – 2018 : Même si la décennie n'est pas terminée, on peut avancer que celle-ci est la pire en termes d'accumulation de dette des ménages. Depuis 2010, le ratio d'endettement moyen des Canadiens de l'époque oscille à 60 % : bien plus que les 30 % prescrits en matière de coûts de logement abordables.

Même si le revenu des ménages est plus élevé que jamais, en moyenne de 72 472 $, leurs coûts ont augmenté astronomiquement pour atteindre une moyenne de 577 669 $ pendant ces 8 années (avec les maisons à Toronto [en anglais] et Vancouver coûtant le double ou plus). Un taux hypothécaire comparativement moins élevé de 5,97 % signifie que les propriétaires doivent payer en moyenne 3 615 $ par mois pour leurs coûts de logement.

L'écart des générations

Le fait que les prix des maisons a augmenté beaucoup plus vite que le taux d'inflation, entraînant les niveaux de dette avec eux, nous montre que l'acheteur éventuel d'aujourd'hui a historiquement plus de difficulté à percer le marché.

 

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