Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est une façon populaire pour les acheteurs d'une première maison d'accéder à l'argent dont ils ont besoin pour se tailler une place sur le marché canadien.
Depuis sa création en 1992, le RAP permet aux acheteurs admissibles de retirer de l'argent de leur régime d'épargne‑retraite (RÉR) sans avoir à payer d'impôt pour l'achat ou la construction d'une maison — un outil particulièrement pratique pour ceux qui envisagent de le faire dans des marchés concurrentiels tels Toronto et Vancouver (en anglais seulement), puisque ça leur permet d'avoir une mise de fonds plus importante.
Pour être admissible au Régime d'accession à la propriété, vous devez, en plus des autres conditions, être considéré comme un « acheteur d'une première habitation », ce qui signifie que vous n'avez pas, au cours des quatre dernières années, été propriétaire d'une propriété ou que vous n'avez pas habité dans une propriété appartenant à votre conjoint.
Le Régime d'accession à la propriété a fait l'objet d'un léger remaniement dans le budget fédéral de mars dernier, alors que plusieurs nouvelles mesures furent ajoutées au programme. Voici donc les détails de ces changements, ainsi que les avantages que pourraient en tirer les propriétaires éventuels d'une première maison.
Augmentation du montant maximal
Selon les anciens critères du RAP, la somme qu'un acheteur pouvait retirer de son RÉR s'élevait à 25 000 $, jusqu'à concurrence de 50 000 $ si les deux conjoints étaient admissibles en tant que premiers acheteurs. Le plafond a été porté à 35 000 $ par personne, donc 70 000 $ au total. Ce changement, qui est immédiatement entré en vigueur le 19 mars 2019, marque la première modification au plafond depuis les 10 dernières années.
Il est toutefois important de noter que le délai de remboursement des fonds du RÉR, qui est de 15 ans, demeure inchangé. Si vous songez à effectuer un retrait plus important, il serait bon de prévoir les paiements annuels plus élevés, surtout si vous tenez compte de l'incidence de vos obligations hypothécaires sur vos finances quotidiennes.
Les acheteurs ayant fait un retrait RAP en 2019 avant l'annonce du changement peuvent effectuer un deuxième retrait pour atteindre le nouveau plafond de 35 000 $ par personne. Le premier retrait doit avoir été effectué entre le 1er janvier 2019 et le 19 mars 2019, et au moins un des acheteurs doit satisfaire les exigences relatives aux premiers acheteurs. Par contre, les retraits RAP effectués avant le 1er janvier 2019 ne sont pas admissibles à une augmentation rétroactive en vertu du nouveau maximum.
Un individu peut, suite à une rupture, conserver son statut de premier acheteur
Un autre changement important apporté au RAP est que les personnes ayant vécu une rupture — comme une séparation, un divorce ou la séparation d'un conjoint de fait — peuvent de nouveau être considérées comme des acheteurs de première propriété et accéder au RAP pour l'achat ou la construction d'une nouvelle maison, ou encore pour racheter la part du foyer conjugal de leur conjoint, à condition qu'ils n'habitent plus ensemble à la suite d'une séparation ou d'une rupture du mariage.
Selon les anciens critères, ces personnes n'auraient pas été admissibles à titre de premiers acheteurs puisqu'elles avaient vécu dans une propriété appartenant à leur conjoint, peu importe si elles y avaient contribué financièrement. Ces changements entreront en vigueur en 2020.
Cependant, il faut savoir que si l'emprunteur a un nouveau conjoint au moment du retrait, il ne peut habiter dans une propriété appartenant au nouveau conjoint, car cela annulerait son statut de premier acheteur pendant une autre période de 4 ans.
Le RAP vous convient‑il ?
Pour les acheteurs potentiels, le RAP peut être un outil très utile afin d'accéder à l'argent supplémentaire nécessaire pour l'achat d'une première maison. Il faut toutefois comprendre que le régime constitue un report de l'épargne‑retraite plutôt que de l'argent gratuit. Le montant retiré doit être remboursé intégralement au RÉR avant la fin de la quinzième année, ce qui constituera un engagement financier continu, et il réduit également le potentiel de rendement de votre RÉR, puisque cet argent ne rapportera aucun intérêt jusqu'à son remboursement.
Ce n'est pas pour rien que le RAP est populaire ; il s'agit d'un moyen souple et non imposable d'augmenter la mise de fonds initiale d'une propriété. Ces récents changements élargiront davantage l'accès des épargnants à leur argent, ce qui leur sera utile dans les marchés plus coûteux qui exigent une mise de fonds plus élevée et donnera aux personnes qui se remettent d'un divorce ou d'une rupture un soutien financier nécessaire pour se lancer.
Pour de plus amples renseignements sur le Régime d'accession à la propriété, y compris sur l'admissibilité, visitez le site Web de l'Agence du revenu du Canada.
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