Écrit par Danielle Kubes

Le lundi 23 juillet 2018

Je voulais absolument devenir propriétaire. Malheureusement, je vis à Toronto et rien n'y est abordable. J'ai donc décidé d'acheter en banlieue et de louer ma propriété jusqu'à ce que je sois prête à y emménager.

Après avoir examiné plusieurs possibilités, j'ai opté pour Hamilton en raison des facilités de transport, du prix raisonnable des maisons et du faible taux d'inoccupation.

J'ai déniché un joli bungalow divisé en deux logements et, une fois toutes les formalités terminées, j'ai trouvé des locataires fantastiques.

La première année est maintenant finie et j'en ai appris beaucoup. Voici les cinq leçons que j'ai tirées de mon expérience.

1. Prévoir les coûts supplémentaires

Il m'a fallu beaucoup plus d'argent que prévu pour acheter et gérer un immeuble locatif. Les frais de clôture ont représenté à eux seuls des milliers de dollars à verser en espèces. En Ontario, ces frais comprennent les droits de mutation immobilière, les frais juridiques, l'inspection de la propriété, les taxes foncières prépayées et la TVP sur l'assurance de la Société canadienne d'hypothèques et de logement – si votre mise de fonds est de moins de 20 %. Dans mon cas, ces frais ont atteint 6 000 $.

Au cours de la première année, j'ai dépensé 2 700 $ pour l'entretien et je n'ai qu'une petite maison qui avait été entièrement rénovée. Tout récemment, des vents violents ont arraché des bardeaux du toit. Un imprévu qui m'a coûté 500 $.

Inscrivez à votre budget toutes les dépenses prévues, puis ajoutez-y quelques milliers de dollars pour les imprévus.

2. Fixer le loyer

Comment pouvez-vous savoir si vous avez assez d'argent pour être propriétaire d'un immeuble locatif? C'est facile : utilisez une feuille de calcul. Vous devez connaître tous les coûts afférents à votre maison pour pouvoir en déterminer le loyer adéquatement.

Et comme il serait gênant de ne plus vous rappeler si votre locataire vous a payé son premier loyer et celui du dernier mois. Vous devez considérer un immeuble locatif comme une entreprise et faire la comptabilité en conséquence.

3. Ne pas oublier la période de déclaration des revenus

J'ai été complètement renversée de devoir payer 1 500 $ en avril dernier à l'Agence du revenu du Canada (ARC). L'ARC impose votre revenu locatif selon votre taux d'imposition marginal. J'ai maintenant pris des mesures pour que des montants soient automatiquement mis de côté en prévision des impôts pour éviter la panique de dernière minute.

4. Vérifier la solvabilité de ses locataires

En tant que propriétaire, vous cherchez un locataire qui paye rapidement son loyer chaque mois. Une cote de crédit peut vous indiquer si la personne a payé ses factures à temps dans le passé. Demandez un rapport de solvabilité et une attestation d'emploi pour vous assurer que votre locataire est capable de payer son loyer chaque mois.

5. Inclure ou non les services publics dans le loyer ?

J'ai décidé d'inclure les services publics dans le loyer. J'ai deux logements, mais un seul compteur et je ne voyais pas comment les locataires pouvaient partager équitablement la facture sans problème. J'ai donc appelé les entreprises de services publics et leur ai demandé le coût mensuel moyen de l'année précédente. J'y ai ajouté 30 % puis ai inclus le montant dans le loyer.

Vous pouvez aussi laisser les locataires payer les services publics. L'électricité et le gaz/mazout coûtent très cher en Ontario, vous ne voulez donc pas vous exposer à des pertes financières. Les locataires ont davantage tendance à laisser les lumières allumées lorsqu'ils ne règlent pas la facture.

Un apprentissage

J'ai appris qu'avoir un immeuble locatif, c'est comme avoir un enfant. Assurez-vous que vous pouvez vous le permettre avant de faire toute tentative et si vous vous épuisez à la tâche, faites appel à une nounou — c'est-à-dire une entreprise de gestion immobilière.