Comment fonctionne le régime d’accession à la propriété?

Épargner pour une mise de fonds peut sembler une tâche colossale pour les personnes qui achètent leur première habitation. C’est pour cette raison que certains Canadiens et Canadiennes choisissent de participer au régime d’accession à la propriété (RAP) pour bonifier leur mise de fonds.

Ce programme leur permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de leur régime enregistré d’épargne-retraite (RÉER ou RÉR chez Tangerine) pour acheter ou construire plus facilement une habitation.

Normalement traités comme des revenus imposables et assujettis à des retenues d’impôt, ces retraits dans le cadre du RAP vous aident à accéder aux fonds de votre RÉER à l’abri de l’impôt, pourvu que vous remboursiez cette somme dans un délai bien défini. Ainsi, les personnes qui achètent une propriété et qui possèdent déjà un RÉER peuvent bonifier leur mise de fonds ou réduire, entre autres, leurs frais de clôture ou de déménagement.

Voici un aperçu du fonctionnement du programme.

En quoi consiste le RAP?

Le RAP est un programme fédéral conçu pour aider les Canadiennes et Canadiens admissibles à utiliser leur épargne-retraite existante pour acheter ou construire une habitation.

Il fonctionne essentiellement comme un prêt sans intérêt que vous vous accordez. Vous retirez ainsi des fonds de votre RÉER pour vous permettre de couvrir les coûts d’achat ou de construction d’une maison admissible, et acceptez de rembourser ces sommes à votre RÉER avec le temps. Si vous respectez toutes les exigences du programme, vous n’avez aucun impôt à payer sur les retraits de votre RÉER effectués dans le cadre du RAP.

Qui est admissible au RAP?

Pour participer au RAP, vous devez remplir les critères d’admissibilité de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Deux catégories principales d’acheteurs et d’acheteuses sont admissibles :

1. Les personnes qui achètent leur première propriété : Selon le gouvernement fédéral, les personnes qui font partie de cette catégorie n’ont pas occupé une habitation leur appartenant ou appartenant à leur épouse ou époux actuel, ou encore conjointe ou conjoint de fait actuel, au cours des quatre dernières années civiles. Il est donc possible de se qualifier dans cette catégorie plus d’une fois au cours de votre vie. Par exemple, si vous effectuez un retrait le 31 juillet 2025, vous seriez inadmissible si vous ou votre partenaire de vie déteniez une propriété entre le 1^er janvier 2021 et le 30 juin 2025.

2. Les personnes handicapées : Il peut s’agir d’une personne handicapée déterminée ou de personnes aidant une personne handicapée à acheter ou à construire une habitation adaptée à ses besoins.

De plus, les personnes qui souhaitent participer au RAP doivent :

1.  Résider au Canada au moment du retrait et y rester jusqu’à ce que la propriété soit achetée ou construite.

2. Détenir une entente écrite pour l’achat ou la construction d’une habitation admissible. Cette propriété doit être située au Canada et être une maison unifamiliale, jumelée, de ville ou mobile, un appartement en copropriété divise ou un appartement.

3.  Avoir l’intention d’utiliser (ou que la personne handicapée utilise) la propriété comme résidence principale dans la première année suivant l’achat ou la construction.

Il est également possible de se qualifier pour le RAP si vous vous séparez de votre époux ou épouse, ou encore de votre conjoint ou conjointe de fait, dans certains cas, même si vous n’en êtes pas à votre premier achat d’habitation. Consultez le site Web du gouvernement du Canada pour en savoir plus.

Combien pouvez-vous retirer?

Chaque participant et participante au RAP admissible peut retirer jusqu’à 60 000 $ de ses RÉER. Ainsi, si vous achetez une propriété avec votre époux ou épouse, ou encore votre conjointe ou conjoint de fait qui est également admissible au RAP, vous pourriez retirer un montant total de 120 000 $.

Quand pouvez-vous retirer des fonds dans le cadre du RAP?

Les fonds doivent être dans votre RÉER pendant au moins 90 jours avant de pouvoir les retirer dans le cadre du RAP.

Vous pouvez effectuer plus d’un retrait d’un ou de plusieurs comptes RÉER. Ces retraits doivent généralement être effectués au cours de la même année civile ou en janvier de l’année suivante, et au plus tard 30 jours après avoir obtenu le titre de la propriété.

LIRE PLUS : Comment épargner pour sa première propriété

Comment participer au RAP : un guide étape par étape

Si vous décidez de participer au RAP, vous devez normalement suivre quelques étapes importantes.

1. Vérifiez votre admissibilité

Assurez-vous de remplir les conditions du programme.

2. Signez une convention d’achat

Avant de retirer des fonds, vous devez avoir en main une entente écrite pour l’achat ou la construction d’une propriété admissible.

3. Remplissez le formulaire T1036

Pour demander un retrait, vous devez remplir le formulaire T1036 (Régime d’accession à la propriété – Demande de retirer des fonds d’un RÉER) et le soumettre à l’institution financière qui détient votre compte.

4. Retirez les fonds

Votre institution financière traite le formulaire et vous remet les fonds. Dépendamment de la façon dont ils ont été investis, il se peut que vous deviez vendre des placements avant de pouvoir accéder à votre argent. C’est pour cette raison qu’il vaut mieux consulter votre institution financière avant la date de retrait prévue.

5. Utilisez les fonds pour procéder à votre achat

Votre argent peut maintenant servir à l’achat de votre propriété, notamment pour bonifier votre mise de fonds.

Comment fonctionne le remboursement d’un RAP?

Les remboursements commencent la deuxième année suivant l’année de votre premier retrait. Vous avez ensuite 15 ans pour rembourser les sommes retirées à votre RÉER. (Remarque : si vous avez effectué un retrait entre le 1^er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, vous bénéficiez peut-être d’un allègement temporaire qui vous permet d’attendre un maximum de 5 ans avant de devoir commencer à rembourser votre RAP.)

Le paiement annuel minimal correspond habituellement à un quinzième de la somme totale retirée. Par exemple, si vous retirez 60 000 $ de votre RÉER, vous devrez rembourser 4 000 $ par année pour les 15 prochaines années. Si votre paiement est inférieur à cette somme une année donnée, la différence sera ajoutée à votre revenu imposable.

N’oubliez pas que vous pouvez effectuer vos remboursements dans un autre compte et cotiser à un autre RÉER.

Incidence fiscale et exigences de l’ARC

L’ARC assure le suivi de votre solde impayé du RAP et l’indique sur votre avis de cotisation. Lorsque vous produisez votre déclaration de revenus, vous pouvez désigner une partie ou la totalité de vos cotisations annuelles à votre RÉER comme remboursement du RAP. Veuillez noter que vos remboursements ne réduisent pas vos droits de cotisation au RÉER et n’entraînent pas de déductions fiscales.

👉 Rappelez-vous! Tout versement manqué ou incomplet est considéré comme un retrait standard de vos RÉER qui s’ajoute à votre revenu imposable pour cette année-là. Ainsi, vous payez non seulement plus d’impôt, mais vous perdez aussi des droits de cotisation au RÉER.

Quels sont certains des avantages et des inconvénients de participer au RAP?

Le RAP vous convient-il?

Le RAP peut être un outil utile pour les Canadiennes et Canadiens à la recherche d’une façon de financer leur mise de fonds ou d’autres coûts liés à l’achat d’une habitation et à l’accession à la propriété. Il est toutefois important de noter que retirer de votre RÉER signifie aussi que vous diminuez temporairement votre épargne-retraite et que vous devrez rembourser la somme retirée pendant plusieurs années.

Avant de participer au RAP, demandez-vous si vous serez en mesure de suivre le calendrier de remboursement, tout en continuant à épargner pour votre retraite. Comprendre les exigences et comment le programme s’insère dans votre plan financier global peut vous aider à vous assurer que le RAP demeure un avantage, au lieu d’entraîner plus tard des conséquences fiscales ou des obligations de remboursement imprévues.