Want to help your kids buy a home? Here’s what to consider first
Quand Jill Perry a eu sa première fille, Chloé, il y a 25 ans, elle était loin d’imaginer qu’elle lui achèterait un jour une maison.
Mais en 2019, alors que Chloé approchait de l’âge adulte et que les prix des maisons grimpaient, Perry et son mari, propriétaires d’une ferme près de Lethbridge, en Alberta, lui en ont acheté une.
Donner un coup de pouce à vos enfants adultes à prendre pied sur le marché immobilier canadien est un objectif généreux que partagent de nombreux parents canadiens qui en ont les moyens. Mais c’est aussi un engagement important qui demande une bonne planification pour ne pas compromettre votre propre retraite ni vos objectifs financiers à long terme.
Le plan des Perry était d’acheter à Chloé une maison de quatre chambres qu’elle partagerait d’abord avec des ami·e·s de l’université. Ses ami·e·s paieraient un loyer, tandis qu’elle s’occuperait des services publics et de l’entretien. Plus tard, une fois bien établie, Chloé deviendrait seule propriétaire. Les Perry en avaient les moyens et, comme bien des parents, espéraient que l’achat d’une maison pour leur fille lui permettrait de se concentrer sur ses études et ses projets professionnels.
« Je voulais lui donner la chance de se concentrer sur ce qu’elle veut », explique Perry.
Elle est loin d’être la seule. De plus en plus de parents canadiens donnent un coup de pouce à leurs enfants adultes pour les aider à prendre pied sur un marché immobilier coûteux. Selon une récente étude de la Banque du Canada, en 2025, 11 % des prêts hypothécaires accordés à des acheteurs d’une première habitation de moins de 50 ans étaient cosignés par un parent, contre seulement 4 % en 2004.
Aider vos enfants à acheter leur première maison peut être très gratifiant. Mais le faire sans avoir d’abord évalué les effets sur votre plan à long terme pourrait compromettre votre propre retraite. Voici ce qu’il faut garder en tête pour décider si vous voulez les aider — et de quelle façon.
Jill Perry, deuxième en partant de la droite avec sa famille, explique qu'elle voulait donner à ses enfants « la chance de se concentrer sur ce qu’elle veut ».
Pensez d’abord à votre propre retraite
Si vous souhaitez aider vos enfants adultes à acheter une maison, l’enjeu est de le faire sans compromettre votre propre avenir financier, explique Sidhant Sharma, conseiller chez Tangerine.
Certains parents peuvent puiser dans leur épargne-retraite ou utiliser la valeur nette qu’ils ont accumulée sur leur propriété pour aider à financer une mise de fonds, couvrir des versements hypothécaires courants ou donner de l’argent à leurs enfants. Le problème, c’est que beaucoup sous-estiment combien de temps leur épargne devra durer. Un portefeuille de placements peut devoir financer une retraite de 30 ans ou plus, souligne Sharma, qui recommande de prévoir les dépenses de retraite jusqu’à 95 ans.
« Si vous retirez une grosse somme de vos placements aujourd’hui, vous risquez de devoir combler le manque plus tard », dit-il.
Il faut aussi penser aux conséquences fiscales. Retirer de l’argent d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER, appelé RÉR chez Tangerine) ou vendre des placements détenus dans un compte non enregistré peut entraîner, respectivement, de l’impôt à payer ou un gain en capital.
« Si vous réalisez des gains alors que votre revenu est encore élevé, vous pourriez payer plus d’impôt qu’une fois à la retraite », ajoute Sharma.
Contrairement à l’achat d’un immeuble locatif traditionnel, dont l’objectif est de générer des revenus et, éventuellement, de le revendre à profit, l’achat d’une maison pour son enfant répond à des attentes différentes. L’objectif est généralement de l’aider à accumuler de la valeur nette dans la propriété et à profiter de l’appréciation de celle-ci.
« En gros, vous prêtez essentiellement de l’argent provenant de votre épargne-retraite pour financer celle de quelqu’un d’autre », explique Sharma. « Et même si cette personne est votre enfant — je comprends très bien le côté émotif —, sur le plan financier, ce n’est pas une décision facile. »
De plus, si les parents sont inscrits comme copropriétaires de la propriété, ils peuvent être légalement responsables de la totalité du prêt hypothécaire si leur enfant n’arrive plus à effectuer les versements. Il est donc essentiel de conclure des ententes claires et de planifier la situation de façon réaliste.
Perry recommande d’établir les règles dès le départ, comme vous le feriez avec un·e locataire : qui paie les services publics, les réparations, l’assurance? Mettez aussi votre entente par écrit pour que tout le monde sache à quoi s’en tenir.
Considérez l’immobilier comme un élément parmi d’autres de votre plan financier
Même si le marché de l’habitation au Canada s’est récemment refroidi (en anglais), devenir propriétaire demeure coûteux pour beaucoup de jeunes, ce qui a amené certains parents à les aider financièrement. Dans les marchés les plus chers, comme Toronto et Vancouver, Statistique Canada a constaté qu’environ 20 % des propriétés appartenant à des personnes nées dans les années 1990 étaient détenues conjointement avec un parent.
C’est aussi une tendance que Sharma observe chez sa clientèle. Beaucoup lui demandent comment aider financièrement leurs enfants à atteindre leurs objectifs d’accession à la propriété. « Achat, rénovations, mise de fonds… on me parle de tout », dit-il.
Comme la valeur de l’immobilier fluctue avec le marché, il est important que les parents envisagent de diversifier leur patrimoine et de s’assurer qu’il n’est pas entièrement immobilisé dans l’immobilier. Si le fait d’être copropriétaire fait partie de votre stratégie de retraite, les conseillères et conseillers financiers recommandent de considérer l’achat d’une propriété comme un élément d’un plan financier plus vaste et diversifié.
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Planifiez bien vos finances avant d’aider votre enfant à acheter une maison
Pour déterminer si vous pouvez aider votre enfant à acheter une maison tout en conservant suffisamment de revenus pour votre retraite, mieux vaut planifier à l’avance et faire le point sur votre situation financière. Un conseiller ou une conseillère peut vous aider à dresser un portrait clair de votre situation et à mettre votre plan de retraite à l’épreuve dans différents scénarios.
Sharma donne l’exemple de la règle des 4 %, souvent utilisée comme point de repère pour la retraite. Il s’agit d’une règle générale qui sert à estimer le montant d’épargne dont vous pourriez avoir besoin pour financer une retraite d’une trentaine d’années. Si vous pensez avoir suffisamment épargné pour pouvoir vivre en utilisant 4 % de votre épargne par année à la retraite, vous pourriez utiliser toute épargne excédentaire pour aider votre enfant à acheter une maison. Sinon, il faudra peut-être épargner davantage ou réduire vos dépenses.
« Ce n’est qu’un point de repère », prévient Sharma. Un·e conseiller·ère peut vous aider à déterminer si cette option vous convient en fonction de votre portefeuille et de vos objectifs.
Les parents plus jeunes qui planifient plusieurs décennies à l’avance ont d’autres options. Cotiser davantage à un Compte d’épargne libre d’impôt (CÉLI) peut vous donner plus de marge de manœuvre plus tard : l’épargne y fructifie à l’abri de l’impôt et les retraits ne sont pas imposables.
Une autre stratégie pourrait consister à acheter une propriété maintenant, à la louer pendant quelques années, puis à en transférer la propriété à votre enfant lorsqu’il sera prêt. Vous devrez toutefois payer de l’impôt sur le gain en capital réalisé grâce à la hausse de sa valeur.
« Vous entrez plus tôt sur le marché, souligne Sharma, alors vous n’avez pas à rattraper 20 ans d’appréciation. »
Pour Perry et sa famille, le moment s’est avéré favorable. Elle explique que les revenus de leur ferme et leur marge de crédit renouvelable leur ont permis de financer la maison de Chloé sans toucher à leur épargne-retraite.
Mais bien des parents n’ont pas la même marge de manœuvre financière. D’où l’importance de parler à une conseillère ou un conseiller financier de vos options et de vous assurer que vous pouvez encore réaliser vos propres projets financiers tout en aidant vos enfants à réaliser les leurs.
Autres façons d’aider à l’achat d’une maison
Il existe bien des façons d’aider vos enfants adultes à accéder à la propriété sans acheter une maison entièrement pour eux. En voici quelques-unes.
Miser sur le RÉR : Vous pourriez donner de l’argent à votre enfant, qui le verserait ensuite dans son propre REER, à condition qu’il dispose de droits de cotisation disponibles. Une fois les fonds dans le compte depuis au moins 90 jours, votre enfant peut retirer jusqu’à 60 000 $ sans payer d’impôt dans le cadre du Régime d’accession à la propriété et utiliser cette somme pour la mise de fonds d’une habitation admissible. Le retrait n’est pas imposable si la somme est remboursée dans les 15 ans.
Cotiser à un CÉLIAPP : Vous pourriez aussi aider votre enfant à cotiser à un Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CÉLIAPP). Ce compte permet aux Canadiens et Canadiennes d’épargner jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum de 40 000 $ au total, en vue de l’achat d’une première propriété. Comme pour un RÉR, vous devez d’abord donner l’argent à votre enfant, qui le versera ensuite dans son propre compte. Les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits admissibles sont non imposables.
Acheter ensemble : Vous pouvez aussi acheter une propriété avec votre enfant en combinant une partie de votre argent et du sien. Ajouter votre nom au titre de propriété pourrait faciliter l’obtention d’un prêt hypothécaire. Vous serez toutefois coresponsable de la dette.
Utiliser une marge de crédit hypothécaire : Si votre maison est entièrement ou en grande partie payée, vous pourriez utiliser une marge de crédit hypothécaire pour accéder à la valeur nette accumulée sur votre propriété, puis donner ces fonds à vos enfants pour leur mise de fonds. Votre prêteur pourrait demander une lettre de don confirmant que les fonds ne constituent pas un prêt et, dans le cadre de ses politiques de lutte contre le blanchiment d’argent, des documents prouvant les fonds sont légitimes.
Louer à votre enfant : Vous pourriez aussi acheter une maison et la louer à votre enfant pour un loyer modeste, dans le but de lui en transférer éventuellement la propriété. Comme il s’agit d’un immeuble locatif, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, mais vous devrez payer de l’impôt sur le gain en capital au moment de la vente.
