Buying your first home vs. your second
Si acheter une première habitation est un jalon important, passer à une nouvelle l’est tout autant, et parfois encore plus complexe.
Ainsi, au lieu de vous concentrer sur une seule propriété, il se peut que vous procédiez à la vente d’une habitation et à l’achat d’une autre simultanément. Cela peut être un véritable casse-tête, même pour les personnes expérimentées dans l’achat et la vente de propriétés!
Que vous choisissiez plus grand, déménagiez pour le travail ou achetiez un immeuble locatif, la valeur nette de votre logement devient une ressource essentielle, puisque votre hypothèque actuelle peut avoir un effet sur votre capacité d’emprunt. Trouver le moment propice gagne alors en importance.
Dans le présent guide, nous vous expliquerons ce qui diffère en matière d’abordabilité, de financement et de planification lorsque vous effectuez un deuxième achat immobilier, ainsi que ce que vous devez envisager avant de franchir cette étape.
En quoi les critères liés aux prêts hypothécaires diffèrent-ils pour le second achat immobilier?
Lors de l’achat de votre première habitation, vous avez fait face à un processus plus simple, car vous avez présenté une demande de prêt hypothécaire en fonction de votre revenu, de vos dettes et de votre épargne. Il est possible que les prêteurs envisagent votre situation différemment la deuxième fois, surtout si vous n’avez pas encore vendu votre propriété.
Dans de telles circonstances, certains prêteurs pourraient tenir compte des éléments suivants pour déterminer combien vous pouvez emprunter :
• Votre propriété actuelle pourrait ne pas se vendre immédiatement ou se vendre à un prix inférieur à celui prévu.
• Si vous remboursez toujours votre prêt hypothécaire actuel lorsque vous présentez une nouvelle demande, votre prêteur pourrait évaluer celle-ci comme si vous pouviez avoir deux prêts hypothécaires à la fois, même si ce n’est que temporairement. Cette éventualité augmente votre niveau d’endettement global et peut réduire le montant de votre préapprobation.
• Si vous achetez une deuxième propriété comme immeuble locatif (ou si vous pensez conserver votre première habitation pour la louer, au lieu de la vendre), votre prêteur pourrait tenir compte du revenu de location potentiel lors de l’évaluation de votre ratio d’endettement.
Devrai-je me soumettre à la simulation de crise relative au prêt hypothécaire?
Selon la date à laquelle vous avez acheté votre première propriété, une autre exigence hypothécaire susceptible de différer par rapport à votre premier achat de propriété est la simulation de crise hypothécaire. Instaurée en 2018, la simulation de crise exige que les emprunteuses et emprunteurs soient admissibles à un financement hypothécaire à un taux d’intérêt plus élevé que leur taux hypothécaire actuel, ce qui signifie que le montant maximal auquel ces personnes sont admissibles est réduit. La simulation de crise s’applique à toute hypothèque contractée auprès d’une institution financière réglementée par le gouvernement fédéral.
En quoi les exigences relatives à la mise de fonds diffèrent-elles pour le second achat immobilier?
Les règles liées aux mises de fonds ont évolué au cours des dernières années, ce qui signifie qu’elles pourraient différer de celles que vous deviez respecter lors de l’achat de votre première habitation. Si vous achetez une propriété qui vous servira de résidence principale, voici les exigences minimales qui sont actuellement en vigueur pour les mises de fonds :
• 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat
• 10 % de la tranche du prix d’achat comprise entre 500 000 $ et 1,5 million $
• 20 % du prix d’achat pour les propriétés de 1,5 million $ ou plus
Si votre mise de fonds correspond à 20 % ou plus du prix d’achat, l’assurance prêt hypothécaire n’est pas requise. C’est une excellente nouvelle pour les personnes qui achètent leur deuxième habitation, puisqu’elles pourraient disposer d’une valeur nette suffisante pour verser une mise de fonds de 20 % et éviter les frais supplémentaires liés à cette assurance.
Acheter une seconde propriété (en conservant la première)
Et si vous êtes à la recherche d’une seconde propriété, mais ne souhaitez pas vendre votre habitation actuelle? Même si vous achetez une résidence secondaire pour votre utilisation personnelle toute l’année durant, comme un pied-à-terre au centre-ville ou un chalet quatre saisons, les directives précédentes s’appliquent. Pour les chalets trois saisons, une mise de fonds de 10 % du prix d’achat est habituellement requise. Si vous achetez une deuxième propriété aux fins de location, les prêteurs exigent habituellement une mise de fonds d’au moins 20 %. Assurez-vous de vous informer, car le processus d’octroi de ces prêts hypothécaires diffère de celui applicable à l’achat d’une résidence principale.
Cette question soulève une autre différence par rapport aux mises de fonds des deuxièmes propriétés : la provenance des fonds. Les prêteurs ne laissent habituellement pas les acheteurs et acheteuses d’une première habitation se servir d’un prêt pour leur mise de fonds, et exigent plutôt que l’argent vienne de leur épargne. La mise de fonds d’une deuxième propriété est normalement financée par le produit de la vente d’une habitation existante, mais si vous achetez avant de finaliser cette vente (ou si vous envisagez de garder votre maison existante), vous pouvez aussi emprunter sur la valeur nette de votre logement actuel pour financer votre mise de fonds.
Comment se servir de la valeur nette d’un logement pour acheter une autre propriété
La valeur nette correspond à la différence entre la valeur de votre propriété et le solde à rembourser sur votre prêt hypothécaire. Cette valeur augmente de deux façons principales avec le temps :
• À mesure que vous remboursez votre capital hypothécaire
• À mesure que la valeur marchande de votre habitation augmente
La valeur nette de votre première propriété sert habituellement comme principale source de financement pour votre prochain achat immobilier. En règle générale, cette valeur est bloquée jusqu’à la vente de votre logement, sauf si vous profitez notamment des stratégies courantes suivantes pour y accéder avant la conclusion de la vente (ou, dans certains cas, sans même vendre votre propriété).
Le financement provisoire
Le financement provisoire ou le prêt-relais est un prêt à court terme (habituellement de 120 jours ou moins) qui sert de jonction entre l’achat de votre nouvelle propriété et la vente de votre propriété actuelle, en vous avançant des fonds selon le produit de la vente prévu. Disons par exemple que l’achat de votre nouvelle propriété doit se conclure en 30 jours, mais que la vente de l’habitation dont vous êtes déjà propriétaire doit se finaliser en 60 jours. Si vous êtes admissible à un financement provisoire, il vous permettra de couvrir votre mise de fonds pendant les 30 jours où vous attendez de recevoir le produit de la vente de votre propriété et de rembourser la totalité de ce prêt dès que vous le recevez.
La marge de crédit hypothécaire
Les marges de crédit hypothécaires vous permettent d’emprunter sur la valeur nette de votre propriété au besoin. Vous pouvez vous servir de ce prêt dès que votre demande est approuvée et l’utiliser jusqu’à ce que vous atteigniez votre limite de crédit. Les marges de crédit hypothécaires n’ont pas d’échéance fixe, pourvu que vous effectuiez les paiements minimums qui, chez Tangerine, correspondent aux intérêts encourus sur le montant emprunté. Notez toutefois que ce type de prêt peut augmenter votre niveau d’endettement global.
Vous pouvez tirer parti d’une marge de crédit hypothécaire pour couvrir la mise de fonds d’une seconde propriété, même si vous ne savez pas à quel moment votre habitation actuelle sera vendue (ou si vous pensez la conserver). Vous pouvez en rembourser une partie ou la totalité quand la vente est conclue, ou continuer de ne payer que les intérêts.
Le refinancement hypothécaire
Le refinancement hypothécaire est un autre moyen de profiter de la valeur nette de votre propriété. Il consiste à remplacer votre prêt hypothécaire existant par un nouveau prêt hypothécaire, ce qui vous permet d’emprunter une somme supérieure au solde actuel de votre hypothèque, de recevoir la différence en espèces et de l’utiliser pour votre mise de fonds.
Si le taux d’intérêt de ce type de prêt est inférieur à celui d’un financement provisoire ou d’une marge de crédit hypothécaire, vos frais de crédit mensuels pourraient être plus élevés, puisque chaque remboursement comprend les intérêts et le capital, en plus d’être effectué selon un plan d’amortissement fixe. Vous pourriez aussi devoir payer des pénalités si vous résiliez votre hypothèque plus tôt que prévu.
Simplifiez votre hypothèque
Ne stressez pas sur des nombres et des calculs – nous sommes là pour vous aider à trouver l’hypothèque qui vous convient.
Principales différences entre le premier et le second achat immobilier
Voici un tableau comparatif des deux situations.
| Premier achat | Second achat |
|---|---|---|
Source de la mise de fonds | Fonds personnels, comme l’épargne, le régime d’accession à la propriété, des dons, etc. | Épargne et fonds personnels, produit de la vente de la première propriété ou sa valeur nette |
Prêt hypothécaire | Un seul prêt hypothécaire | À moins de vendre votre propriété actuelle d’abord, vous pourriez avoir deux prêts hypothécaires et, peut-être, une autre source de financement (p. ex., un financement provisoire ou une marge de crédit hypothécaire) |
Niveau de risque | Facteurs de risque plus prévisibles | Plus d’éléments inconnus qui peuvent augmenter le risque (prix de vente, moment de la vente, possibilité d’avoir deux hypothèques en même temps) |
Dépenses | Surtout liées à l’achat | Peuvent être liées à la vente et à l’achat, ainsi qu’à la transition entre ces deux propriétés |
Quelles dépenses liées à votre second achat immobilier doivent être ajoutées à votre budget?
Lorsque vous déménagez, vous devez jongler avec une vente, un achat, ainsi que toute période de chevauchement pendant laquelle vous êtes propriétaire des deux propriétés. Si vous pensez conserver vos deux habitations, vous devez tenir compte d’autres dépenses, dont nous vous fournissons un résumé pour éviter les surprises.
Dépenses liées à l’achat d’une propriété
Certaines de ces dépenses ressemblent à celles auxquelles vous avez fait face lors de l’achat de votre première habitation.
• Inspection et évaluation de l’habitation
• Droits de mutation immobilière (variables selon la province; les réductions pour un premier achat de propriété ne s’appliquent habituellement pas)
• Frais de notaire, notamment pour l’examen de titres et l’enregistrement du prêt hypothécaire
• Taxes foncières, frais d’entretien et charge de remboursement hypothécaire (surtout si vous conservez votre première propriété)
• Assurance prêt hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat
• Rénovations, le cas échéant
• Frais de gestion pour la location pour les immeubles à revenus
• Impôt sur les gains en capital si la propriété vendue n’est pas votre résidence principale
Dépenses liées à la vente d’une propriété
Il s’agit peut-être de votre second achat de propriété, mais, si vous vendez votre habitation actuelle, c’est une toute nouvelle expérience qui s’offre à vous et elle comprend son lot de dépenses.
• Mise en valeur immobilière et réparations : Vous voudrez présenter votre propriété à son meilleur pour obtenir la promesse d’achat la plus élevée.
• Frais de courtage : Dépendamment du courtier immobilier ou de la courtière immobilière, ces frais peuvent représenter 3 % à 5 % du prix de la vente, auxquels s’ajoute la TVH.
• Frais de notaire : Ils peuvent être liés à des services comme le transfert de propriété et la mainlevée d’hypothèque.
• Pénalités hypothécaires : Si vous résiliez votre prêt hypothécaire avant la date d’échéance, vous pourriez devoir payer des pénalités pour remboursement anticipé, qui peuvent correspondre à quelques mois d’intérêt (pour les hypothèques à taux variable) ou à un montant plus élevé basé sur la différence entre les taux d’intérêt (pour les hypothèques à taux fixe). Vérifier les modalités de votre hypothèque — ou confirmer s’il est possible de transférer votre prêt hypothécaire — peut aider à réduire ces coûts.
Dépenses liées à la transition
Voici quelques-unes des dépenses les plus oubliées lors du passage à une seconde habitation :
• Dépenses relatives au prêt-relais, y compris les intérêts encourus brièvement entre les transactions
• Dépenses liées au chevauchement, comme le fait d’avoir deux hypothèques, les services publics et les assurances
• Dépenses liées au déménagement et à l’entreposage, ainsi qu’à un logement temporaire si les échéanciers ne concordent pas
Erreurs courantes à éviter
Même les propriétaires d’expérience peuvent rencontrer des obstacles lors d’un changement de propriétés. En voici quelques exemples :
• Sous-estimer les dépenses liées à la vente : Les frais de courtage, de clôture, de notaire et les dépenses liées aux réparations et à la mise en valeur de votre propriété peuvent réduire considérablement le produit net de la vente de votre habitation.
• Surestimer le prix de vente ou mal évaluer le moment de la vente de votre propriété : Les marchés peuvent connaître des fluctuations et les ventes peuvent avoir lieu plus tard que prévu.
• Acheter avant de vendre, sans plan de financement : Si votre propriété n’est pas vendue en temps opportun, vous pourriez vous retrouver propriétaire de deux habitations à la fois. Envisagez de présenter une offre conditionnelle à la vente de votre propriété ou d’explorer d’autres options de financement, comme une marge de crédit hypothécaire ou un financement provisoire.
• Faire fi des pénalités hypothécaires ou des options de transférabilité : Résilier votre hypothèque avant l’échéance peut engendre des frais importants.
• S’endetter lourdement : Il est facile de gonfler son budget en fonction du produit prévu de la vente de votre propriété ou d’un échéancier idéal, mais si ces prévisions ne sont pas confirmées, vous pourriez vous endetter excessivement.
L’achat d’une deuxième propriété est-il la meilleure option pour vous?
Si l’achat d’une seconde habitation est une étape palpitante, il s’agit aussi d’une transition financière qui doit être bien pensée. Avant de passer à l’action, il est important de considérer ces éléments clés :
• Déterminez à quoi servira cette propriété (résidence principale, résidence secondaire ou immeuble à revenus).
• Réfléchissez si vous préférez acheter ou vendre en premier, et comment cette décision influencera votre financement.
• Pensez à la manière dont vous accéderez à la valeur nette de votre habitation, puis l’utiliserez.
• Vérifiez combien vous pouvez emprunter en fonction des règles hypothécaires actuelles et des taux d’intérêt.
• Dressez une liste de toutes les dépenses liées à la vente et à l’achat d’une propriété.
Il est également important de tenir compte de vos objectifs à long terme. Votre décision améliorera-t-elle votre situation financière avec le temps? Tient-elle compte de votre mode de vie et de vos plans? Comprendre vos options — et vos limites — avant de présenter une offre d’achat peut vous aider à progresser vers vos objectifs avec plus de confiance.
Vous envisagez d’acheter une propriété sous peu? Communiquez avec un ou une de nos spécialistes en prêt hypothécaire pour en savoir plus sur les prêts hypothécaires Tangerine, ou utilisez notre calculatrice de prêt hypothécaire pour découvrir combien vous pouvez emprunter avant d’acheter une nouvelle propriété.
