Should I get a variable or fixed rate mortgage?
Les taux d’intérêt ont connu de fortes fluctuations au cours des dernières années, et les prêts hypothécaires ont suivi le mouvement.
Le taux directeur de la Banque du Canada, qui influence directement les taux variables et indirectement les taux fixes, est passé de 0,25 % au début de 2022 à 5 % au milieu de 2023, avant de redescendre à 2,25 % en novembre 2025.
Nous sommes donc revenus au sempiternel débat sur les prêts : devrais-je opter pour un taux fixe ou variable?
Où en sont les taux hypothécaires aujourd’hui?
La réponse courte : personne ne sait. La Banque du Canada surveille de près l’inflation pour décider si elle doit augmenter, diminuer ou maintenir son taux directeur. Elle réduit son taux pour stimuler l’économie ou l’augmente pour la ralentir. L’objectif d’inflation est fixé à 2 %.; si l’inflation s’éloigne trop de cette cible, un ajustement du taux directeur peut être envisagé.
Si l’incertitude vous met mal à l’aise, ou que vous craignez que votre situation financière ne puisse absorber une fluctuation potentielle, un taux fixe pourrait être la meilleure option pour vous.
Quelles sont vos options hypothécaires aujourd’hui?
De nombreux facteurs déterminent le montant de vos paiements hypothécaires, y compris ce qui suit :
- Le taux d’intérêt sur votre hypothèque;
- La durée de l’hypothèque (généralement cinq ans, mais elle peut varie entre six mois et dix ans);
- Votre amortissement (le nombre d’années qu’il vous reste à payer votre hypothèque);
- Le montant dû sur votre hypothèque (le capital);
- La fréquence des paiements : le capital ainsi que le taux d’intérêt que vous payez chaque année dépendent de la fréquence de vos versements (hebdomadaire, bimensuelle, mensuelle ou paiements accélérés).
La durée, l’amortissement et la fréquence des paiements peuvent être modifiés lorsque vous renouvelez votre hypothèque ou en demandez une nouvelle. L’une des principales décisions consiste à choisir entre un taux fixe ou variable.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux fixe?
Un taux fixe signifie que le taux proposé lors de la signature ou du renouvellement de votre prêt hypothécaire est garanti jusqu’à la fin de la durée du prêt. Les banques proposent généralement des prêts d’une durée d’un à cinq ans, le prêt de cinq ans étant le plus courant. Comme votre taux ne change pas, vos paiements réguliers demeurent stables pendant toute la durée du prêt.
Avantages |
Inconvénients |
|---|---|
Vos paiements ne changent pas si les taux augmentent. |
Vos paiements restent les mêmes, même si les taux diminuent. |
Prévisibilité : Vous connaissez le montant exact de vos versements pendant une période donnée, ce qui facilite la planification de votre budget. |
Historiquement, les taux fixes s’avèrent plus coûteux sur le long terme (en anglais), bien que ce ne soit pas toujours le cas. |
Vous n’avez pas à surveiller l’évolution des taux pendant toute la durée du prêt. |
Les pénalités en cas de résiliation d’hypothèque sont généralement plus élevées (trois mois d’intérêt ou différentiel d’intérêt, selon le montant le plus élevé). |
Quel est l’incidence pour les titulaires d’un prêt hypothécaire qui renouvellent leur prêt à un taux plus élevé?
« Toute personne ayant actuellement un prêt hypothécaire à taux fixe devrait prévoir les taux du marché en vue de son prochain renouvellement », souligne James Laird, codirecteur général de Ratehub.ca. « Les ménages doivent déterminer d’où proviendront les fonds nécessaires pour effectuer des paiements hypothécaires plus élevés. »
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux variable?
Un taux variable fluctue selon le taux préférentiel de la banque, lequel suit le taux directeur de la Banque du Canada. La durée du prêt (p. ex. cinq ans) et l’écart (p. ex. taux préférentiel de plus ou moins 0,50 %) sont garantis pour une période donnée. Vos paiements pourraient changer ou non, selon que votre prêt est basé sur des paiements fixes ou variables. Par contre, la portion attribuée au capital et aux intérêts, elle, varie.
👉 Le saviez-vous? Les versements hypothécaires à taux variable de Tangerine fluctuent avec les taux d’intérêt afin de garantir la constance des remboursements de capital.
Avantages |
Inconvénients |
|---|---|
Lorsque les taux baissent, votre taux hypothécaire aussi. |
Les paiements peuvent augmenter si les taux montent. |
Historiquement, les taux variables coûtent souvent moins cher (mais pas toujours). |
L’imprévisibilité des paiements futurs peut être une source de stress pour certaines personnes. La plupart des établissements financiers permettent toutefois de passer à un taux fixe. |
La résiliation du contrat entraîne habituellement une pénalité moins élevée (trois mois d’intérêt). |
|
Quelles sont les différences entre un taux variable et un taux fixe?
Voici un aperçu des principales différences.
Taux fixe |
Taux variable |
|---|---|
Le taux reste le même pour toute la durée du prêt. Il n’y a aucune conséquence lorsque la Banque du Canada modifie le taux directeur. |
Le taux change au cours de la durée du prêt lorsque la Banque du Canada modifie son taux directeur. |
Les paiements demeurent stables pour toute la durée du prêt. |
Les versements peuvent changer au gré des fluctuations du taux d’intérêt ou rester constants jusqu’à l’atteinte d’un taux limite, selon le type d’hypothèque. |
La prévisibilité du taux procure un sentiment de stabilité. |
Il peut vous permettre de profiter de baisses de taux. |
La durée du prêt est fixe, sauf si vous procédez à un refinancement. |
Dans plusieurs cas, vous pouvez passer à un taux fixe sans pénalité. |
Une résiliation de contrat est généralement plus coûteuse en raison du différentiel d’intérêt. |
Une résiliation de contrat est généralement moins coûteuse (l’intérêt sur trois mois). |
Vous profitez d’un large éventail de durées (1 à 10 ans). |
La durée du prêt est souvent limitée à trois ou cinq ans. |
Comment un taux variable peut-il évoluer?
Si vous avez eu un taux d’intérêt variable au cours des dernières années, votre compte de banque a subi les contrecoups de la fluctuation des taux. Voici un exemple qui illustre ce fait :
Janvier 2022 : Un ou une propriétaire verse une mise de fonds de 10 % sur une maison de 748 450 $* avec un taux variable de 1,35 % pendant une période de cinq ans et un amortissement de 25 ans.
- Montant total du prêt : 694 487 $, y compris l’assurance SCHL.
- Paiement mensuel : environ 2 728 $.
Juillet 2023 : Lorsque le taux directeur de la Banque du Canada atteint 5 % (contre seulement 0,25 % en janvier 2022), le taux variable passe à 6,10 %.
- Si les versements varient avec le taux, le paiement mensuel monte à 4 485 $.
- Si les versements sont fixes, la hausse sera absorbée jusqu’à l’atteinte du taux limite (voir ci-dessous).
Novembre 2025 : Le taux directeur de la Banque du Canada redescend à 2,25 %. Le taux variable suit et tombe à 3,35 %.
- Paiement mensuel : environ 3 413 $.
* Le prix moyen des maisons au Canada en janvier 2022 était de 748 450 $ (ACI)
** Le taux hypothécaire variable sur cinq ans offert par Tangerine en janvier 2022 était de 1,35 %, reflétant le taux préférentiel de 2,45 % moins 1,10 point de pourcentage.
Quelques points à considérer concernant les prêts hypothécaires à taux variable
- Risque à court terme : Bien que les prêts hypothécaires à taux variable soient généralement plus avantageux à long terme (pensez à une période de 25 ans, qui correspond à l’amortissement de la plupart des hypothèques), il existe des risques à court terme, par exemple de fortes augmentations des coûts mensuels, comme quelques bénéficiaires de prêt hypothécaire l’ont constaté au cours des dernières années.
- Attention à l’écart : En comparant les offres, les taux variables sont généralement plus bas que les taux fixes. Considérez cela comme une incitation à prendre un peu plus de risque! Mais ce n’est pas toujours le cas. Ces dernières années, l’écart entre les taux fixes et variables offerts par les prêteurs s’est réduit, et parfois le taux variable peut même être plus élevé.
- Attention au taux limite : Certains prêts hypothécaires à taux variable (contrairement à ceux de Tangerine) maintiennent un paiement fixe, même lorsque le taux d’intérêt fluctue. Les versements demeurent constants jusqu’à ce que le taux d’intérêt atteigne le taux limite. À ce moment-là, l’intégralité du paiement est consacrée aux intérêts, au lieu de réduire le capital. Par conséquent, les prêteurs demanderont aux emprunteurs de verser un supplément pour couvrir le capital.
« Le taux limite ne s’applique qu’aux personnes qui détiennent un prêt hypothécaire à taux variable avec paiement fixe », précise M. Laird. « C’est pourquoi, lorsque le taux préférentiel augmente, le montant du versement ne change pas. Ce qui change, c’est la portion du paiement qui est affectée aux intérêts ».
Alors, devriez-vous opter pour un taux variable?
« Tout dépend de votre tolérance aux risques et de votre budget », explique M. Laird. « Si vous ne pouvez pas dormir la nuit parce que les taux d’intérêt sont susceptibles de continuer à grimper à court terme et que vous n’avez aucune marge de manœuvre dans votre budget, il peut être judicieux pour vous d’opter pour un taux fixe ».
Cela se résume ainsi : si vous pensez que les taux vont baisser ou rester relativement stables au cours des prochaines années, envisagez un taux variable. (Vous pouvez généralement passer à un taux fixe si vos prévisions changent plus tard.) Sinon, si vous anticipez une hausse des taux, le choix d’un taux fixe pourrait être préférable.
👉 Le saviez-vous? En novembre 2024, environ un quart de tous les nouveaux prêts hypothécaires bancaires étaient à taux variable selon le Globe and Mail (en anglais), contre seulement 5 % en juillet 2023, au sommet du taux directeur de la Banque du Canada.
Gardez le contrôle de votre hypothèque
La plupart des gens signent leur contrat de prêt hypothécaire et ne le consultent que très rarement. Si votre prêt hypothécaire doit être renouvelé, demandez à votre prêteur ce qu’il peut faire pour vous. N’oubliez pas de prendre le temps de voir s’il existe des taux compétitifs qui vous donneront un pouvoir de négociation supplémentaire avec votre prêteur actuel.
Si vous avez de la difficulté à effectuer vos paiements hypothécaires maintenant, ou si vous pensez que ce sera le cas au moment du renouvellement, communiquez avec votre prêteur pour discuter de vos options. Grâce aux récentes lignes directrices de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), des options s’offrent à vous.
Alors, que pouvez-vous faire si votre taux variable augmente plus que prévu ou si vous devez renouveler votre taux fixe à un coût beaucoup plus élevé que celui auquel vous avez consenti au départ? Consultez cette page pour en savoir plus sur les façons de gérer sa dette en période difficile.
Emprunteurs et emprunteuses, la connaissance de soi est votre meilleur atout
Personne ne peut prédire l’avenir. Comme l’a dit Steve Jobs : on ne peut relier les points qu’en regardant en arrière. Le choix d’un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable est une décision importante qui doit refléter votre tolérance au risque, votre budget mensuel et vos prévisions quant à l’évolution des taux dans les années à venir. Consultez votre prêteur, votre courtier(-ère) hypothécaire ou un(e) professionnel(le) de la finance pour examiner différents scénarios et faire vos calculs. Vous trouverez également des calculatrices pratiques ici.
