Is renting a waste of money?
Dans notre série Mythes et réalités de l’argent nous décortiquons les croyances financières les plus courantes.
Le mythe : « Louer, c’est jeter son argent par les fenêtres »
Si vous avez récemment passé du temps sur les réseaux sociaux, vous avez sans doute remarqué le retour du vieux débat : vaut-il mieux louer ou acheter son logement. Mais aujourd’hui, le ton de la discussion change : ce n’est plus la location qui est remise en question, mais bien la valeur de la propriété. Pourquoi? Quelques raisons se démarquent :
- Avec la flambée des prix, devenir propriétaire est devenu inaccessible pour beaucoup.
- Être propriétaire entraîne des coûts cachés : assurances, taxes foncières, frais d’entretien, réparations, etc.
- Louer, tout en épargnant et/ou en investissant l’argent qui aurait servi à l’apport initial et aux frais liés à l’achat, est considéré par certains (en anglais) comme une alternative intéressante.
Alors, louer ou acheter, lequel des deux nous coûtent le plus cher?
« Tout dépend de votre situation », explique George Kibalian, spécialiste en prêts hypothécaires et directeur principal chez Tangerine. « Si ce que vous payez en loyer est similaire à ce que vous paieriez chaque mois pour une hypothèque, les taxes, les frais, etc., alors vous pourriez envisager d’acheter. Faites bien vos calculs, car vous ne voulez pas être riche en briques, mais pauvre en poche. »
En résumé, « la décision dépend, entre autres, de l’endroit où vous vivez, de la durée pendant laquelle vous comptez rester dans le logement et de vos objectifs ».
Pour certains, louer est une solution temporaire, le temps de mettre de l’argent de côté en vue d’acheter plus tard. Pour d’autres, la propriété ne fait pas partie de leur rêve canadien : ils préfèrent faire fructifier leur épargne et leurs investissements plutôt que de tout immobiliser dans une hypothèque et des frais récurrents.
Dans les grandes villes comme Montréal, Toronto, Vancouver ou Calgary, les prix des maisons sont devenus de plus en plus inaccessibles par rapport aux banlieues ou aux zones rurales. Et il existe aussi un profil de propriétaires qui louent une partie de leur logement ou recourent à la location de courte durée pour couvrir leurs frais.
Quelle que soit la voie que vous choisissez, il est essentiel de comprendre les risques, les avantages et la manière de naviguer dans ce climat économique.
Les faits : louer ou acheter
Au cours des dernières années, les prix des maisons ont légèrement reculé avec le ralentissement du marché. Le coût de la location a lui aussi commencé à baisser.
Si vous êtes locataire, vous avez sûrement déjà entendu cette phrase de vos proches : « Tu ne fais que payer l’hypothèque de ton propriétaire ! »
Ce n’est pas totalement faux – l’argent que vous versez peut effectivement aider votre propriétaire à rembourser son prêt – mais ce n’est pas toute l’histoire. Cet argument ignore les avantages de la location et les coûts cachés de la propriété. Votre lave-vaisselle tombe en panne? Besoin d’une nouvelle chaudière ou d’un toit? Il suffit d’appeler le propriétaire.
Il y a donc beaucoup d’avantages et d’inconvénients des deux côtés. Voyons-les en détail.
Louer |
Acheter |
|---|---|
| Entre mai et juin 2025, le loyer moyen national pour un logement de deux chambres était de 2 198,75 $. | Acheter une maison de 700 000 $ avec un apport de 20 % et un taux hypothécaire de 4,5 % entraîne un paiement mensuel d’environ 3 099 $* |
Dans les grandes villes, les loyers des appartements de deux chambres ont baissé de 2 à 8 % sur un an. |
En mai 2025, le prix moyen national d’une maison était de 691 291 $. À Toronto, il atteignait 1,1 million $, et à Vancouver entre 1,2 et 1,3 million $. |
* Hypothèque de 560 000 $ sur 25 ans, taux fixe 4,5 %.
Avantages et inconvénients de la location
Avantages
🙂 Pas de stress lié à l’entretien : Les propriétaires s’occupent des réparations et de l’entretien liés aux appareils électroménagers, à la plomberie, au chauffage, à la climatisation et à l’électricité. Cela signifie que vous n’avez pas à assumer ces coûts ni à gérer ces problèmes. Selon MoneySense, les propriétaires dépensent généralement entre 3 et 5 % de la valeur de leur maison chaque année en entretien (en anglais).
🙂 Moins de coûts : Les propriétaires paient des taxes foncières (qui augmentent souvent avec le temps) et des assurances plus élevées. L’assurance locataire est généralement moins chère. De plus, les coûts mensuels sont plus prévisibles et, dans la plupart des juridictions, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que dans une limite légale.
🙂 Fonds disponibles pour investir : Un apport initial représente une somme considérable. Cet argent pourrait être épargné ou investi ailleurs, avec un potentiel de croissance à long terme.
Inconvénients
☹️ Propriétaires peu réactifs : Louer, c’est aussi accepter de dépendre de son propriétaire pour que le logement reste habitable. Quand tout se passe bien, c’est gagnant‑gagnant. Mais si le propriétaire ne collabore pas, la location peut vite devenir un vrai cauchemar.
☹️ Pas d’équité : Les locataires paient pour utiliser un logement, mais ne construisent pas de patrimoine. Le loyer va directement au propriétaire. Pour de nombreuses familles de classe moyenne, l’équité immobilière constitue une part importante de leur valeur nette et un pilier de leur sécurité financière. Les propriétaires peuvent aussi emprunter sur la valeur de leur maison en cas de besoin.
☹️ Incertitude de la durée d’occupation : Un propriétaire peut décider de rénover, de vendre ou de reprendre le logement pour y habiter. Cela peut forcer le locataire à chercher un nouveau logement. Les« rénovictions » sont devenues si problématiques que Toronto a récemment adopté un règlement pour limiter cette pratique.
Avantages et inconvénients de l’achat
Avantages
🙂 Constitution d’un patrimoine : L’un des principaux avantages de la propriété est que chaque paiement hypothécaire augmente votre patrimoine. Une fois l’hypothèque remboursée (idéalement à la retraite), vous possédez entièrement votre maison et n’avez plus de paiements mensuels lourds.
🙂 Pas de propriétaire : Vous pouvez peindre vos murs en rose ou installer un terrain de jeu pour chien. Être propriétaire offre plus de liberté pour personnaliser son espace (dans la limite des règlements, par exemple en copropriété). Cela apporte aussi un sentiment de stabilité.
🙂 Réduction des dépenses mensuelles à la retraite : Posséder une maison sans hypothèque à l’âge de la retraite réduit considérablement les coûts mensuels. Il est aussi possible de vendre ou de réduire la taille du logement pour libérer des liquidités et augmenter son épargne.
Inconvénients
☹️ Moins de flexibilité pour déménager : Si vous souhaitez vous relocaliser, vous devrez probablement vendre ou louer votre maison. Cela peut être long et coûteux, surtout si des réparations sont nécessaires avant la vente.
☹️ Coûts initiaux élevés : Acheter une maison nécessite généralement un apport de 20 % (moins que cela implique une assurance hypothécaire). Pour une maison de 700 000 $, cela représente 140 000 $, sans compter les frais de clôture (taxes, notaire, assurance-titres), l’inspection, le nettoyage et le déménagement. Ces coûts élevés empêchent souvent les primo-accédants d’entrer sur le marché.
☹️ Coûts mensuels plus élevés : Une nouvelle hypothèque est généralement plus chère que le loyer du même logement. Les frais mensuels incluent l’hypothèque, les taxes, l’assurance, parfois l’assurance hypothécaire (si l’apport est inférieur à 20 %), et éventuellement des frais de copropriété. Cela n’inclut pas les réparations ou les imprévus.
Louer tout en étant propriétaire
Avantages
🙂 Flexibilité de style de vie : Posséder une maison dans une grande ville peut être très coûteux, mais certains choisissent de louer dans une grande ville tout en étant propriétaire dans une petite ville. Cela leur permet de rester proches du travail et de la vie urbaine. Beaucoup de propriétaires louent aussi une partie de leur maison (ex. : sous-sol) ou utilisent des locations de courte durée (Airbnb) pour couvrir leurs frais.
🙂 Coûts initiaux moins élevés : Acheter dans une petite ville ou dans une zone rurale signifie souvent un prix d’achat plus bas, ce qui facilite l’accès à la propriété. Louer une partie de son logement permet aussi de générer un revenu régulier pour compléter l’hypothèque.
🙂 Flexibilité : Ceux qui sont propriétaires dans une petite ville tout en louant en ville ont plus de liberté pour déménager, réduire ou agrandir leur résidence principale.
Inconvénients
☹️ Double coût du logement : Même si vous avez un locataire, vous restez responsable de l’hypothèque. Vous devez donc prévoir les risques de vacances ou d’impayés, et être capable de gérer à la fois le loyer et l’hypothèque. Un fonds d’urgence est indispensable.
☹️ Tracas liés aux locataires : Être propriétaire-bailleur implique des responsabilités légales, de la gestion immobilière et des risques financiers. Il est essentiel de bien connaître les lois sur la location pour éviter ou avoir à gérer les problèmes.
☹️ Plus difficile d’obtenir des prêts : Les banques calculent le ratio dette/revenu (ATD). Si vous payez à la fois un loyer et une hypothèque, votre ATD sera plus élevé, ce qui peut rendre les prêteurs plus prudents et compliquer l’accès à de nouveaux crédits.
Quel est le verdict?
Faux. Louer n’est pas une perte d’argent.
Tout dépend de vos objectifs et de votre situation personnelle. Pour certains, louer représente la seule option réaliste compte tenu des prix de l’immobilier. Pour d’autres, c’est une étape de transition avant d’acheter.
Il y a aussi ceux qui choisissent de ne jamais acheter et préfèrent investir leur argent ailleurs, tandis que d’autres décident de posséder un bien locatif dans une autre région tout en continuant à louer là où ils vivent.
L’essentiel est de bien faire vos calculs et de planifier vos choix afin de prendre les décisions financières les plus adaptées, aujourd’hui comme demain.
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