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Qu'est-ce qu'un achat conditionnel à l'obtention du financement ?

27 mars 2019

Écrit par Preet Banerjee

À retenir

  • Un vendeur aura tendance à juger plus alléchante une offre sans condition.
  • Si vous omettez la condition liée à l'obtention du financement, vous devrez faire face à des conséquences financières si vous ne parvenez pas à obtenir le financement dont vous avez besoin. 
  • Vous risquez également de perdre votre dépôt si vous ne parvenez pas à obtenir du financement. 
  • Vous pouvez éviter ces problèmes en examinant soigneusement les risques liés à l'omission ou à la renonciation à la condition liée au financement.

What is a condition of financing?

Lorsque vous faites une offre d'achat sur une propriété, il est relativement courant qu'elle soit conditionnelle à l'obtention du financement. Cela signifie que vous pouvez retirer votre offre, s'il vous est impossible d'obtenir le prêt hypothécaire nécessaire pour conclure la transaction. 

Par contre, dans un contexte d'effervescence du marché immobilier, les acheteurs se trouvent souvent soit à omettre cette condition, soit à y renoncer afin d'avoir de meilleures chances de conclure l'affaire. En effet, si toutes les offres étaient du même montant, un vendeur aurait tendance à juger plus alléchante une offre sans condition. Mais quels sont les risques et les conséquences de ne pas faire une offre conditionnelle à l'obtention du financement ? 

Les risques d'omettre cette condition ou d'y renoncer 

Si vous omettez la condition liée à l'obtention du financement ou si vous y renoncez, vous devrez faire face à des conséquences financières dans le cas où vous n'obtiendriez pas le financement dont vous avez besoin. Sans financement, il vous sera probablement impossible de conclure le contrat. Si cela se produit, vous perdrez probablement votre dépôt et vous risquez aussi une poursuite pour dommages de la part du vendeur. 

Si vous réussissez à obtenir du financement, mais moindre que prévu, vous devrez payer la différence de vos poches. Ceci peut se produire si l'évaluation de la propriété effectuée par votre prêteur s'avérait plus basse que le prix de votre offre d'achat, auquel cas le prêteur pourrait approuver une hypothèque moins élevée que prévu. 

Il est aussi possible que le vendeur dépose une poursuite contre vous si votre incapacité à conclure le contrat devait avoir des répercussions négatives sur la valeur obtenue pour la propriété au moment de sa vente. 

La perte de votre dépôt 

Lorsque vous déposez une offre, celle-ci sera plus alléchante pour le vendeur si votre dépôt est plus important, bien qu'il n'y ait aucune norme précise sur le montant requis pour un dépôt. 

Dans certaines régions du Canada, un dépôt peut s'élever à moins de 1 000 $, mais dans les marchés en ébullition comme ceux de Toronto et de Vancouver, il est plus fréquent de voir les dépôts s'élever à 5 % du prix offert (ou plus). Mais peu importe le montant, vous courez le risque de le perdre si vous êtes incapable de financer votre offre acceptée — sauf si vous avez fait une offre conditionnelle à l'obtention du financement. 

L'obtention d'un financement moindre que prévu 

Disons que le prix affiché d'une propriété est de 400 000 $ et vous pensez offrir une mise de fonds de 5 %, soit 20 000 $. Après une guerre de surenchères, vous finissez par faire une offre de 450 000 $ non conditionnelle à l'obtention du financement. Le prêteur évalue la valeur de la propriété à 425 000 $, puis vous offre un prêt hypothécaire à 95 % de cette valeur, soit 403 750 $. Cela signifie que vous devez trouver le moyen de couvrir un montant supplémentaire de 26 250 $ en plus de votre mise de fonds initiale de 20 000 $ pour réussir à conclure l'entente. 

Réfléchissez au risque de renoncer à cette condition 

Perdre votre dépôt ou devoir trouver des milliers de dollars pour augmenter votre mise de fonds initiale peut s'avérer un fardeau financier accablant. 

Vous pouvez éviter tous ces problèmes en réfléchissant soigneusement aux risques d'omettre cette condition ou d'y renoncer. Il n'est pas suffisant de s'appuyer sur une préadmissibilité hypothécaire puisque c'est essentiellement un calcul qui vous indique le montant que vous pourriez emprunter, en fonction des chiffres fournis. 

Une préautorisation hypothécaire est un exercice un peu plus en profondeur, au cours duquel le prêteur vérifiera vos chiffres en détail et effectuera une vérification de la solvabilité, mais cela ne garantit pas pour autant que le prêteur vous accordera le prêt hypothécaire. Si la propriété que vous souhaitez acheter devait révéler quoi que ce soit sortant de l'ordinaire, si vous offrez plus que ce que l'institution financière juge raisonnable ou si votre situation devait changer après la date de la préautorisation, le prêteur peut toujours décider de vous refuser l'hypothèque. 

La prudence suggère de faire une offre conditionnelle à l'obtention du financement jusqu'à ce que votre financement soit entièrement approuvé pour l'offre d'achat que vous avez soumise. Ne pas profiter de cette condition avant d'obtenir l'approbation de votre prêteur représente un risque. Toutefois, dans les marchés plus dynamiques, plusieurs prendront ce risque afin d'éviter de voir la maison de leurs rêves leur filer entre les doigts. 

Avant de décider de renoncer à faire une offre conditionnelle à l'obtention du financement, discutez avec votre notaire ou votre avocat et avec votre courtier immobilier pour vous assurer de comprendre les risques que vous courez. 

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