Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à rapport élevé ?

Écrit par Penelope Graham

Le mercredi 19 juin 2019

Vous songez à acheter une maison ? Que vous passiez au peigne fin le Service Inter-Agences pour consulter les propriétés à vendre à Québec, Montréal ou Toronto, vous avez sans doute fait de nombreux calculs pour déterminer le montant maximal que vous pouvez vous permettre de dépenser. Le revenu du ménage, les factures mensuelles, les objectifs financiers à long terme et les dettes existantes sont tous des facteurs importants à prendre en compte à ce stade.

Il y a cependant un autre facteur qui peut faire une grande différence au niveau de votre budget d'achat : le montant de votre mise de fonds. Quel montant prévoyez-vous verser initialement pour votre nouvelle propriété et quel montant sera financé par l'entremise d'un prêt hypothécaire ?

Hypothèque à rapport élevé ou conventionnelle ?

Au Canada, les acheteurs doivent verser une mise de fonds d'au moins 5 % sur une propriété dont le prix d'achat est de 500 000 $ ou moins, ce qui passe à 10 % pour toute tranche du prix de la propriété se situant entre 500 001 $ et 1 000 000 $. Une mise de fonds d'au moins 20 % est exigée pour les propriétés dont le prix dépasse un million de dollars.

Une hypothèque « à rapport élevé » est requise pour tout achat de propriété dont la mise de fonds est inférieure à 20 %. Cela se rapporte au fait que l'emprunteur a un rapport prêt-valeur (RPV) élevé, puisque 80 à 95 % de la valeur de la propriété est hypothéqué et que le capital investi ne représente que 5 à 20 %. Une propriété achetée avec une mise de fonds de plus de 20 % est dite « à rapport bas » ou, plus communément, « conventionnelle ».

Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire ?

Du point de vue du prêteur, une hypothèque à rapport élevé est considérée comme étant plus risquée, puisque les acheteurs qui plafonnent leur budget et qui détiennent une valeur nette moins élevée sont plus susceptibles d'être en défaut de paiement de leur prêt. Par conséquent, une assurance prêt hypothécaire est requise pour les hypothèques à rapport élevé. Cette assurance protège les intérêts financiers du prêteur dans le cas où l'emprunteur ne pourrait plus effectuer ses versements hypothécaires.

Trois institutions offrent l'assurance prêt hypothécaire : La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) et deux assureurs privés : Genworth et Canada Guaranty. Parce que la SCHL est le plus important fournisseur et qu'elle est une société d'État appuyée par les contribuables, l'assurance prêt hypothécaire est aussi appelée « assurance de la SCHL ». Votre demande d'assurance sera soumise au cours du processus de qualification hypothécaire et sera l'une des conditions qui devront être remplies avant que le prêteur ne vous accorde du financement hypothécaire.

Les primes d'assurance prêt hypothécaire sont généralement payées par l'emprunteur. Habituellement, les primes sont intégrées au montant de l'hypothèque et réparties sur son amortissement, ce qui signifie qu'une partie de vos versements mensuels est consacrée au paiement de l'assurance.

Les primes d'assurance augmentent en fonction du RPV de l'emprunteur et sont fixées par la SCHL. Vous trouverez les primes actuelles ici. Ces primes peuvent changer au fil du temps.

En général, plus votre mise de fonds est élevée, moins vous aurez à débourser de primes d'assurance, ce qui réduira vos coûts hypothécaires globaux et vous permettra d'économiser de l'argent à long terme.

Combien vous coûtera un prêt hypothécaire à rapport élevé ?

À titre d'exemple, le calculateur de primes de la SCHL révèle qu'un acheteur d'une propriété de 500 000 $ amortie sur 25 ans avec une mise de fonds de 25 000 $ (5 %) se verrait payer 4 % (19 000 $) de plus en primes d'assurance pendant la durée de l'hypothèque.

En augmentant la mise de fonds à 50 000 $ (10 %), les primes seraient de 3,10 % du coût total de l'hypothèque, soit 13 950 $ sur la durée du prêt, ce qui représenterait une différence de 5 050 $. Naturellement, une mise de fonds de 20 % (100 000 $) éliminerait complètement ce coût supplémentaire.

Vous trouverez le calculateur de primes de la SCHL ici.

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