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Comprendre son admissibilité à un prêt hypothécaire

Écrit par Sean Cooper

Le vendredi 15 juin 2018

Si vous cherchez à vous acheter une maison ou un condo, il est important de comprendre le processus d'admissibilité à un prêt hypothécaire. Il est conseillé d'obtenir une préapprobation hypothécaire avant de commencer à chercher, afin d'avoir une idée réaliste du prix que vous pouvez vous permettre de payer.

L'admissibilité à un prêt hypothécaire se base sur quatre principaux facteurs : votre revenu annuel brut, votre mise de fonds, vos actifs et passifs ainsi que votre historique de crédit.

Revenu

Les prêteurs préfèrent habituellement voir des revenus fixes pour au moins deux ans d'affilée. Si vous achetez une propriété avec votre conjoint, les prêteurs considèrent vos revenus annuels combinés. Si vous êtes travailleur autonome ou payé à commission, vous pouvez tout de même obtenir un prêt hypothécaire, mais ça sera plus difficile, puisque typiquement, les prêteurs demanderont à voir trois ans de revenu stable.

Mise de fonds

Le montant de votre mise de fonds est aussi important. Toutes proportions gardées, plus votre mise de fonds est élevée, plus il est facile d'obtenir un prêt hypothécaire. C'est parce que plus vous pouvez mettre d'argent, moins vous avez besoin d'en emprunter pour couvrir le prix de la propriété. De plus, un plus grand engagement financier de votre part signifie moins de risques pour le prêteur.

Actifs et passifs

Les prêteurs mesurent votre capacité à rembourser votre dette en utilisant deux rapports de l'amortissement de la dette (lien en anglais) : le rapport de l'amortissement brut de la dette (RABD) et le rapport de l'amortissement total de la dette (RATD). Ces deux rapports considèrent combien d'argent vous gagnez par rapport au montant dont vous avez besoin pour rembourser votre dette. Alors que le RABD prend en compte le pourcentage de revenu requis pour le paiement hypothécaire ainsi que les coûts relatifs à la propriété, le RATD évalue si votre revenu permet de rembourser toutes vos dettes, y compris les prêts automobiles, les prêts étudiants et les dettes de cartes de crédit. Lorsqu'on fait une demande de prêt hypothécaire, plus ces rapports sont bas, plus il est facile d'être admissible.

Historique de crédit

Le dernier facteur est votre historique de crédit. Une hypothèque représente une grosse somme et les prêteurs veulent s'assurer que vous avez un bon dossier concernant le remboursement de vos emprunts. Si vous avez un historique de crédit respectable — c'est-à-dire que vous remboursez vos dettes au complet et à temps — vous ne devriez pas avoir de problèmes à obtenir une préapprobation pour un montant approprié (pourvu que vous ayez un revenu stable et une mise de fonds convenable). Toutefois, si vous n'avez pas de crédit ou si vous payez constamment vos factures en retard, c'est là que les problèmes surgissent. Vous pourriez vous retrouver avec un taux hypothécaire plus élevé, ou pire, ne pas obtenir d'approbation hypothécaire du tout. Il serait judicieux d'obtenir une copie gratuite de votre dossier de crédit avant de faire une demande d'hypothèque afin de vous assurer que votre historique de crédit est à jour et exact.

Taux garanti ou préapprobation

Lorsque vous êtes prêt à faire une demande de prêt hypothécaire, vous avez deux options : vous pouvez faire une demande de garantie de taux ou une demande de préapprobation hypothécaire. Un taux garanti est idéal pour ceux qui commencent à peine à chercher une résidence. Habituellement, un taux garanti l'est pour une certaine période de temps, vous protégeant si une hausse de taux survenait sur les hypothèques à taux fixe et garantissant la différence ou l'écart entre les taux pour les hypothèques à taux variable. Mais demander un taux garanti ne vous indique en rien le montant pour lequel vous pourriez être préapprouvé.

Une préapprobation hypothécaire est semblable à un taux garanti, mais va un peu plus loin. Une préapprobation vous aidera à déterminer dans quelle échelle de prix vous devriez chercher votre maison ou condo (votre mise de fonds et le montant préapprouvé du prêt hypothécaire). Avec une préapprobation hypothécaire, il est possible que vous deviez remplir un formulaire de demande en ligne et fournir des renseignements personnels et financiers, dont votre nom, votre adresse, votre revenu annuel brut, vos actifs et vos dettes. Un peu comme pour une garantie de taux, une préapprobation garantit aussi un taux d'intérêt pour vous, pour une période de temps donnée.

Lors du processus d’admissibilité à un prêt hypothécaire, vous devrez réussir le test de stress hypothécaire. Le taux admissible pour les prêts hypothécaires assurés est le plus élevé entre le taux de référence de 5 ans et le taux contractuel.  Le taux admissible pour les prêts hypothécaires non assurés est le plus élevé entre le taux de référence de 5 ans et le taux contractuel auquel on ajoute 2 %.

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