Vous avez pris la décision d'acheter une résidence. Il y a plusieurs choses à prendre en compte à cette étape-ci, que ce soit de choisir le quartier qui correspond à votre style de vie ou de choisir le bon courtier immobilier.
C'est aussi le moment de décider du type d'hypothèque que vous choisirez pour financer l'achat de votre résidence. Au Canada, il y a deux principaux taux et termes hypothécaires : taux fixe ou variable et terme ouvert ou fermé. Il y a des avantages et des inconvénients associés à chacun et ce choix pourrait affecter le montant d'intérêt que vous payerez pendant la durée totale de votre hypothèque.
Au moment de choisir votre type de taux et de terme, il est important de garder en tête votre situation financière personnelle ainsi que votre tolérance au risque. Voici quelques notions élémentaires.
Taux fixe : prévisible, mais plus élevé
Avec un taux fixe, le taux d'intérêt et les paiements ne changeront pas jusqu'à ce que le terme arrive à échéance, même si les taux d'intérêt du marché changent. C'est une façon de « verrouiller » le taux d'intérêt pendant toute la durée du terme et, pour cette raison, les hypothèques à taux fixe offrent une stabilité financière, faisant d'elles une excellente option pour ceux qui veulent des paiements prévisibles chaque mois.
À cause de la stabilité qu'elles offrent, les hypothèques à taux fixe sont les plus populaires auprès des Canadiens. Un total de 68 % d'emprunteurs qui ont acheté une propriété en 2018 ont opté pour un taux fixe, selon le rapport de fin d'année Annual State of the Residential Mortgage Market in Canada (en anglais) publié par l'association Professionnels hypothécaires du Canada.
Taux variable : plus risqué, mais mois élevé
Les taux variables sont exposés aux fluctuations du marché. Les taux d'intérêt préférentiels sont influencés par les changements du taux directeur établi par la Banque du Canada. Cela signifie que les emprunteurs peuvent voir leurs paiements mensuels — ou la partie de leur paiement qui sert à rembourser le solde du capital — augmenter et diminuer au cours du terme de l'hypothèque.
Pour les hypothèques à taux variable avec un paiement préétabli, si le taux préférentiel diminue, une plus grande part de votre paiement sera affectée au remboursement du solde du capital et si le taux préférentiel augmente, une plus grosse portion de votre paiement servira à rembourser l'intérêt, ce qui affectera le temps nécessaire pour rembourser l'hypothèque en entier. Si les taux d'intérêt augmentent de sorte que le paiement n'est plus suffisant pour couvrir l'intérêt sur l'hypothèque, l'intérêt impayé pourrait être ajouté au montant du capital ou d'autres actions pourraient être prises par le prêteur.
Pour les hypothèques à taux variable dont le paiement est ajustable, le montant du paiement changera lorsque le taux préférentiel de votre prêteur changera.
Ainsi, il est important de prendre en compte votre tolérance au risque avant de choisir un taux variable. Est-ce que votre budget résisterait à des paiements hypothécaires plus élevés dans un environnement de hausse des taux hypothécaires ? En général, les taux variables coûtent moins cher en intérêt pendant la durée de l'amortissement de l'hypothèque et sont aussi plus bas que leurs homologues fixes. Selon le rapport des Professionnels hypothécaires du Canada, la différence moyenne entre un taux fixe et un taux variable en 2018 était de 0,55 %, représentant une différence de 85 $ par mois.
Que sont les termes hypothécaires ouverts et fermés ?
Après avoir décidé si vous optiez pour un taux fixe ou variable, vous devrez décider entre un terme ouvert ou fermé.
Les termes fermés sont les plus courants, mais ils offrent moins de flexibilité. L'emprunteur ne peut pas rembourser son hypothèque avant la fin du terme sans payer de pénalités de remboursement anticipé. Pour les termes à taux fixe, les frais de remboursement anticipé sont habituellement le montant le plus élevé entre trois mois d'intérêt ou le différentiel de taux d'intérêt. Pour les hypothèques à taux variable, les pénalités de remboursement anticipé sont habituellement trois mois d'intérêt.
Cela en fait une solution moins idéale pour un acheteur qui sait qu'il déménagera avant la fin de son terme (si son hypothèque ne peut pas être transférée à son autre propriété) ou dans le cas d'une perte d'emploi ou d'une autre situation imprévue dans laquelle la résidence doit être vendue. Toutefois, les termes fermés offrent plus souvent des taux plus bas.
Un terme ouvert, quant à lui, offre aux emprunteurs une plus grande flexibilité – le prêt peut être remboursé en tout temps sans entraîner de frais de remboursement anticipé (mais le prêteur peut imposer d'autres frais). Alors que les termes ouverts sont assortis de taux d'intérêt plus élevés et sont souvent limités aux hypothèques à taux variable, ils peuvent représenter une excellente option pour ceux qui savent qu'ils devront déménager dans un avenir proche ou peut-être même hériter de fonds pour rembourser l'achat de leur résidence.
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