La plus récente mise à jour de la simulation de crise hypothécaire fédérale mise en œuvre par l'organisme de réglementation bancaire et le ministère des Finances du Canada est en place.
Qu'est‑ce que la simulation de crise hypothécaire ?
La simulation de crise a été annoncée pour la première fois en octobre 2017 par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) et est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. La toute dernière mise à jour est entrée en vigueur le 1er juin 2021. Cette simulation de crise s'applique aux institutions financières sous réglementation fédérale.
La simulation de crise exige que les emprunteurs se qualifient pour le financement d'une propriété à un taux plus élevé que celui de leur hypothèque. Selon les nouveaux critères, les emprunteurs doivent prouver qu'ils ont les moyens d'effectuer leurs paiements hypothécaires à un taux de 5,25 % ou au taux contractuel majoré de 2 %, selon le plus élevé des deux. Il s'agit d'une augmentation par rapport au seuil établi lors de la simulation de crise précédente, qui était à 4,79 %.
Contrairement aux versions précédentes de la simulation de crise, qui variaient selon le fait que les demandeurs de prêts hypothécaires effectuaient une mise de fonds supérieure ou inférieure à 20 % pour l'achat de leur maison, ce critère s'applique à la fois aux emprunteurs hypothécaires assurés et non assurés. Il est possible que la simulation de crise soit modifiée à nouveau dans les années à venir.
Pourquoi recourir à une simulation de crise hypothécaire ?
En exigeant que les emprunteurs se qualifient à un taux de simulation de crise plus élevé, le BSIF et le ministère des Finances visent à s'assurer que les emprunteurs soient en bonne posture lorsque, inévitablement, les taux d'intérêt augmenteront. Le coût actuel des emprunts est exceptionnellement bas, et ce, en grande partie grâce aux efforts de relance économique découlant de la pandémie.
Or, ces taux d'intérêt très faibles ont contribué à alimenter une croissance sans précédent des ventes et des prix de vente du marché immobilier. Par conséquent, un plus grand nombre d'emprunteurs canadiens se sont endettés à un point tel, qu'ils risquent de ne pas être en mesure de respecter leurs obligations dans un contexte d'une hausse des taux d'intérêt. Dans son plus récent rapport sur la Revue du système financier, la Banque du Canada a identifié l'endettement élevé des ménages comme l'une des principales vulnérabilités de l'économie canadienne, les emprunteurs étant plus nombreux à avoir un ratio prêt/revenu plus élevé.
En temps normal, la Banque du Canada pourrait intervenir en augmentant les taux d'intérêt en vue de freiner le rythme des emprunts risqués, mais le pays demeure aux prises avec les contrecoups économiques causés par la pandémie. Une simulation de crise plus stricte pour les emprunteurs est donc une solution actuelle pour ralentir les emprunts.
Quel effet cette mise à jour de simulation de crise aura‑t‑elle sur les acheteurs ?
En bref, le fait d'être soumis à une simulation de crise à un taux plus élevé signifie que les emprunteurs peuvent s'attendre à être admissibles à un montant de prêt hypothécaire moins élevé, toutes proportions gardées. Mais qu'est‑ce que cela signifie concrètement ?
Selon une analyse de la société de courtage immobilier Zoocasa (en anglais), les emprunteurs peuvent s'attendre à se voir accorder entre 14 000 et 47 000 dollars de moins pour leur prêt hypothécaire, selon le marché où ils se trouvent.
L'étude a calculé le revenu nécessaire pour être admissible à un prêt hypothécaire suffisamment important pour acheter une maison au prix moyen dans 11 villes canadiennes à un taux hypothécaire de 4,79 %, puis de 5,25 %. L'étude partait du principe que les acheteurs n'avaient aucune autre dette, qu'ils versaient une mise de fonds de 20 % et qu'ils amortissaient leur hypothèque sur 30 ans. L'étude a également déterminé le revenu supplémentaire dont aurait besoin l'emprunteur pour être admissible à une hypothèque de même valeur selon le nouveau seuil de la simulation.
La simulation de crise est conçue pour avoir un effet maximal dans les villes les plus dispendieuses du Canada. Les emprunteurs qui tentent d'acheter une maison dans la région métropolitaine de Vancouver, dont le prix moyen est de 1 211 223 $, sont ceux qui subiraient la plus forte réduction de leur montant d'admissibilité hypothécaire, soit 47 170 $.
Vient ensuite la région métropolitaine de Toronto, où l'admissibilité serait réduite de 42 475 $ pour une maison dont le prix moyen est de 1 090 992 $, ce qui nécessiterait un revenu supplémentaire de 8 000 $.
En revanche, les acheteurs les moins touchés par la simulation de crise se trouvent à Saskatoon et à Winnipeg, où le prix moyen des maisons est de 347 616 $ et de 353 377 $ respectivement. Dans chacune de ces villes, les montants d'admissibilité seraient réduits de 13 661 $ et 13 875 $, ce qui nécessiterait une augmentation du revenu de 2 000 $ pour être admissible à un prêt hypothécaire de même valeur.
La répartition nationale peut être vue dans cet infographique (en anglais).
Comment se préparer pour la simulation de crise hypothécaire
Diminuez vos attentes : Il faut comprendre que la simulation de crise fait que les acheteurs ne peuvent plus se permettre des hypothèques aussi élevées qu'avant. Les prêteurs offriront de plus petits montants pour le financement hypothécaire des demandeurs à cause des taux de qualification plus élevés, ce qui influencera l'inventaire disponible pour ces acheteurs. Cela pourrait entrainer l'achat d'une copropriété ou d'une maison en rangée plutôt qu'une maison individuelle — ou de pousser la recherche dans des régions plus abordables.
N'achetez pas au plafond de votre budget : Bien que votre prêteur puisse vous accorder une préapprobation pour un montant donné, il n'est pas toujours prudent de vous en prévaloir jusqu'au dernier sou — d'autant plus que la simulation de crise est conçue pour avoir le plus grand impact sur les emprunteurs surendettés. Si vous restez bien en dessous de ce plafond d'accessibilité, vous pourriez éviter les mauvaises surprises causées par la simulation de crise au moment du financement du prêt hypothécaire.
Évitez la surenchère : C'est facile de se laisser emporter dans des situations de surenchère, surtout dans les marchés canadiens hautement compétitifs. Si la valeur d'une maison excède l'évaluation du prêteur, vous pourriez vous voir offrir une hypothèque insuffisante pour compléter l'achat.
Toutes les demandes d'hypothèque de la Banque Tangerine sont assujetties aux critères standards d'octroi du crédit, aux normes relatives aux hypothèques résidentielles et aux montants maximaux de prêt de la Banque Tangerine et, le cas échéant, de l'assureur hypothécaire.
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