Incitatif à l'achat d'une première propriété : ce qu'il faut savoir

Écrit par Penelope Graham

Le vendredi 20 septembre 2019

Envisagez‑vous de vous lancer pour la première fois sur le marché immobilier canadien ? Le gouvernement fédéral a officiellement mis en branle un programme visant à réduire les coûts d'accession à la propriété pour les acheteurs d'une première maison. Mais conviendra‑t‑il à votre situation ?

Ce programme, que l'on a baptisé l'Incitatif à l'achat d'une première propriété (IAPP), a été lancé le 2 septembre 2019. Il prend la forme d'une convention de prêt hypothécaire avec participation à la mise de fonds entre l'acheteur et le gouvernement et vise à réduire le montant global de la dette hypothécaire de l'acheteur, ainsi que ses paiements mensuels, sans augmenter leur mise de fonds.

Regardons de plus près son fonctionnement et voyons qui pourrait y être admissible.

Qu'est‑ce que l'Incitatif à l'achat d'une première propriété ?

Dans le cadre de l'Incitatif à l'achat d'une première propriété, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) offrira aux acheteurs d'une première maison admissibles un incitatif de 5 % pour la mise de fonds pour une maison de revente, ou encore 5 ou 10 % pour une nouvelle construction.

L'Incitatif est enregistré comme une hypothèque de second rang sur la maison et n'engendre aucun intérêt supplémentaire. Il doit être remboursé en totalité au moment de la vente de la maison ou après 25 ans, selon la première éventualité. Le remboursement doit être fait sous forme de montant forfaitaire — il ne peut pas être fait en plusieurs versements — mais il peut être remboursé plus tôt si le propriétaire le souhaite.

Qu'arrive‑t‑il si la valeur de ma maison change ?

En contrepartie du prêt, la Société canadienne d'hypothèques et de logement conserve une part de 5 % ou de 10 % de la valeur nette de votre maison — et c'est le montant à payer lorsque l'Incitatif doit être remboursé. Ainsi, si la valeur de votre maison augmente entre le moment où vous avez reçu l'Incitatif et le moment où vous vendez votre maison ou votre prêt hypothécaire arrive à échéance, vous devrez un montant plus élevé, en fonction de la nouvelle valeur courante de votre propriété. Il en va de même si la maison perd de la valeur au cours de cette période — le montant que vous devrez rembourser à la SCHL sera réduit pour correspondre à sa valeur marchande moins élevée.

À titre d'exemple, disons que la Société canadienne d'hypothèques et de logement offre à un acheteur un incitatif de 5 % correspondant à 25 000 $ pour l'achat d'une maison de 500 000 $. Plusieurs années plus tard, le propriétaire vend la maison et sa valeur a augmenté à 550 000 $. Le propriétaire devrait alors rembourser à la SCHL 27 500 $, ce qui correspondrait à 5 % de la valeur accrue de la maison. Toutefois, si la maison a perdu 5 % de sa valeur et qu'elle vaut maintenant 475 000 $, le propriétaire n'aura qu'à rembourser 23 750 $.

Qui est admissible à l'Incitatif à l'achat d'une première propriété ?

• Au moins une personne du ménage doit être un acheteur d'une première propriété. Autrement dit, cette personne n'a pas été propriétaire d'une maison, ou vécu dans un logement appartenant à son conjoint, au cours des quatre dernières années.
• Une exception est faite pour les acheteurs qui ont vécu un divorce ou une séparation de leur conjoint de fait.

Les acheteurs de maison doivent être admissibles à un prêt hypothécaire assuré. Au Canada, cela signifie qu'ils doivent avoir épargné la mise de fonds minimale (5 % pour les maisons d'une valeur inférieure à 500 000 $ et 10 % pour tout montant supérieur, jusqu'à 999 999 $) et avoir un dossier de solvabilité et de remboursement du crédit qui satisferont un prêteur hypothécaire.

Le revenu familial combiné des acheteurs ne peut dépasser 120 000 $. Cela comprend le revenu de tout garant cosignataire de l'hypothèque, ainsi que tout revenu de location généré dans le cas où une partie de la maison serait louée.

Le total de l'hypothèque avec l'Incitatif à l'achat d'une première propriété ne peuvent excéder quatre fois leur revenu, sans compter la prime d'assurance prêt hypothécaire.

Quels sont les avantages possibles ?

• L'Incitatif peut vous aider à verser votre mise de fonds, et ces fonds ne seraient pas assujettis à des frais d'intérêt sur la période pendant laquelle vous êtes propriétaire ou hypothéqué.
• Étant donné que les fonds de l'Incitatif sont utilisés pour votre mise de fonds, le montant global de l'hypothèque est réduit. Cela réduit le montant global payé en intérêt sur la durée du prêt hypothécaire, ainsi que le montant qu'un titulaire de prêt hypothécaire assuré paiera en primes d'assurance prêt hypothécaire.

Et l'envers (possible) de la médaille ?

• Étant donné que l'Incitatif accorde à la SCHL une part de la valeur nette de votre maison, vous pourriez devoir rembourser un montant supérieur à celui de l'Incitatif initial si la valeur de la maison augmente.
• Le revenu combiné du ménage et le ratio prêt‑valeur requis pour être admissible à l'Incitatif sont trop limités pour les marchés plus dispendieux du Canada, où les premiers acheteurs ont vraisemblablement le plus besoin d'aide. Ça n'ira pas bien loin pour les maisons à vendre à Toronto (en anglais seulement) ou les fiches du Service Inter‑Agences (MLS en anglais) de Vancouver, où le prix moyen des maisons atteignait 806 755 $ et 967 314 $ en juillet 2019, respectivement.

Où peut‑on profiter de l'Incitatif à l'achat d'une première propriété ?
 

Selon une analyse récente de Zoocasa, la majorité des marchés de l'habitation canadiens pourraient être en mesure de l'utiliser dans une certaine mesure — 19 des 25 grands centres urbains ont un prix moyen des maisons qui serait théoriquement admissible, selon les critères.

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