Comment fonctionne l'assurance prêt hypothécaire

Écrit par Preet Banerjee

Le mardi 18 juin 2019

Une assurance prêt hypothécaire est obligatoire si vous achetez une résidence au Canada avec une mise de fonds de moins de 20 % d'un prêteur sous réglementation fédérale. Et le coût pourrait vous renverser. Examinons certains faits au sujet de cette assurance afin de mieux la comprendre.

Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire ?

L'assurance prêt hypothécaire protège votre prêteur dans les cas où vous ne payeriez pas votre hypothèque. Si vous avez fait un de vos versements en retard ou si vous n'avez pas payé le montant au complet avant la date d'échéance, vous êtes en défaut de paiement. Ce sont les types de défauts de paiement les plus fréquents, mais vous pouvez aussi être en défaut si vous ne respectez pas vos autres obligations en vertu de votre contrat hypothécaire.

Comment l'assurance prêt hypothécaire fonctionne-t-elle ?

Supposons que vous continuez de manquer vos paiements. Votre prêteur pourrait prendre des mesures pour s'assurer qu'il récupère l'argent qu'il vous a prêté. Cela pourrait inclure la vente obligatoire de la propriété afin que le prêteur utilise le produit de la vente pour rembourser votre dette hypothécaire envers lui.

Si votre prêt hypothécaire est assorti de l'assurance prêt hypothécaire et que la vente procure moins d'argent que ce que vous devez au prêteur, la différence serait couverte par l'assurance prêt hypothécaire. Par exemple, supposons que vous avez une hypothèque de 400 000 $ et que vous êtes en défaut de paiement. Si la maison est vendue à un moment où le marché est à la baisse et que vous obtenez seulement 350 000 $, vous devrez toujours 50 000 $ au prêteur. L'assurance prêt hypothécaire payerait au prêteur ces 50 000 $.

Mais il y a un hic : l'assureur pourrait toujours vous poursuivre pour ce montant. Si vous vous retrouvez dans cette position ou proche de l'être, je vous conseille de consulter un syndic autorisé en insolvabilité.

Autre chose à noter : l'assurance prêt hypothécaire est souvent appelée « assurance de la SCHL » puisque la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) est le plus important fournisseur de cette assurance. Les deux autres fournisseurs d'assurance prêt hypothécaire au Canada sont Genworth Canada et Canada Guaranty.

Combien une assurance prêt hypothécaire coûte-t-elle ?

Comme pour la plupart des polices d'assurance, il y a une prime. « Prime » est le terme spécifique au domaine de l'assurance pour désigner le coût. Ce coût peut être plusieurs milliers de dollars. Par exemple, si vous avez acheté une maison de 500 000 $ avec une mise de fonds de seulement 5 % (25 000 $), votre prime d'assurance prêt hypothécaire serait de 19 000 $. Ce montant est calculé en multipliant le « taux » de l'assurance par le montant emprunté. Le taux est établi par les assureurs et dépend de votre mise de fonds par rapport au prix de la résidence. Pour les mises de fonds de 5 %, le taux de la prime d'assurance est de 4 %. Si nous multiplions 4 % par le montant emprunté (475 000 $), on obtient 19 000 $.

C'est beaucoup d'argent et la plupart des gens ne peuvent pas payer ça de leur poche. Ils l'ajoutent plutôt au montant de leur hypothèque. Alors, au lieu de devoir 475 000 $ en hypothèque sur leur maison de 500 000 $, ils doivent 494 000 $.

Un incitatif pour augmenter sa mise de fonds

Plus votre mise de fonds est élevée, moins votre prime d'assurance prêt hypothécaire sera élevée, et ce, pour deux raisons.

D'abord, si vous réduisez le montant que vous empruntez, votre prime baisse, puisque le taux est multiplié par un plus petit montant.

Ensuite, le taux appliqué est échelonné; cela signifie que, à certains seuils, le taux décroît. Donc, pour la même maison de 500 000 $, si vous versiez une mise de fonds de 10 % (50 000 $), votre assurance prêt hypothécaire baisserait à 13 950 $ parce que le taux imposé pour l'assurance baisse de 4 % à 3,1 % et le taux est appliqué à un plus petit montant. (Pour connaître les primes en vigueur, consultez ce tableau de la SCHL.)

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